terça-feira, 10 de novembro de 2015

Reserva Legal e Provimento 37/2015

Consulta:

Voltamos ao provimento 37/2015. Para averbar a reserva legal conforme item 125.1.3 do Prov. 37/2015, necessário memorial descritivo. Este memorial não consta do Cadastro Ambiental Rural (CAR). No CAR somente consta a área da Reserva Legal. A Cetesb informou que devemos averbar somente o número do CAR (documento anexo) Sendo que a reserva será feita após o Programa de Recuperação Ambiental (PRA). Se o engenheiro fizer o memorial é o bastante?



Resposta:

1.   Inicialmente informamos de que o Programa de Regularização Ambiental dos Estados e do Distrito Federal, de que trata o decreto n. 7.830/12, estabelecido pelo decreto federal n. 8.235/14 conforme artigo 5º da Lei Estadual/SP n. 15.684 de 14 de Janeiro de 2.015, ainda não foi implantado, e o será no prazo de 1 (um) ano contado da data da publicação da lei estadual ;

2.     Sendo assim considerando os parágrafos 1º e 4º do artigo 18 da Lei n. 12.651/12, os subitens 125.1.2 , 125.1.3 e 12.5 do Capítulo XX das NSCGJSP, a manifestação do órgão ambiental – CETESB, averbe-se o número de inscrição do CAR, considerando as página 1. (resumo) 2.de 3 (planta e 3. De 3 (memorial), (cópia anexa) os quais após a averbação ficarão arquivados em cartório, sob a forma física, microfilme, ou digitalização.

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 09 de Novembro de 2.01

quinta-feira, 5 de novembro de 2015

ITR COMO BASE PARA COBRANÇA EMOLUMENTOS

Pergunta:


Estou registrando uma escritura pública de inventário, envolvendo um imóvel rural.
As guias do ITCMD foram recolhidas com base no valor de R$419.302,80, fornecido pelo IEA (Instituto de Economia Agrícola do Estado de São Paulo). Na Declaração do ITR entregue recentemente constou o valor atribuído de R$ 150.000,00.
Gostaria de saber onde enquadrar por aqui a cobrança, tendo em vista o que diz a Lei 11.331/2002, incisos II e III.


Resposta: 

Não constou da consulta a qual artigo se refere os incisos II e III citados, porem penso serem do artigo 7º da Lei Estadual 11.331/02.
Portanto, entendo, s.m.j., deve-se seguir o que consta do inciso II do artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02 (valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias – ITR), ou seja, a base de cálculo utilizada para recolhimento dos emolumentos será o valor fiscal do ITR (R$ 150.000,00) considerando também o parágrafo único do artigo 7º (avaliação fiscal), já que a judicial não existe.
(A diferença é de mais ou menos R$ 300,00 e poucos reais).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo Sp., 15 de Outubro de 2.015.

terça-feira, 1 de setembro de 2015

Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro



Solicito seu parecer sobre se posso ou não registrar escritura, tendo em vista ser a adquirente empresa com controle acionário nas mãos de estrangeiro residente fora do país.
A consulta se deve ao fato de que nas buscas na web foram encontradas posições contraditórias, interpretações diversas, deixando-me ainda mais confuso.
Estou certo que de iluminará meu caminho
Atenciosamente,





Resposta:

Inicialmente infirmamos de que a situação é deveras confusa após o novo parecer da AGU n. 01/2008.
Com o parecer de n. 461/2012-E – Processo n. 83.224/2010 da CGJSP se permitiu a aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do  capital social pertence a estrangeiros residentes fora do Brasil ou a pessoa jurídica com sede no exterior.
No entanto esse parecer foi suspenso bem como seus efeitos normativos em decisão liminar nos autos do Mandado de Segurança n. 0008093-73.2013.4.03.0000/SP do TRF da 3ª Região, conforme comunicado CG n. 445/2013, publicado no DJE de 15/05/2.013.
No entanto, o TRF da 3ª Região declarou-se incompetente para o reconhecimento do feito e encaminhou os autos para o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (extinto no TRF em 27/05/2014) que é o órgão competente para decidir a matéria (mandado de segurança contra ato do Corregedor Geral de Justiça.,  nada mais havendo por parte da E. CGJSP, revigorando o parecer  461/2012-E.
O ato, contudo tornou a ser questionado pela União em Junho de 2.014, desta vez no STF, via ação cível originária contra o Estado de São Paulo (artigo 102, I, “f” CF). O Eminente Ministro Marco Aurélio, negou pedido liminar para suspender a orientação normativa do parecer CG n. 461/12-E, e determinou a citação do Estado de São Paulo.
O episódio demonstra o risco que deve ser ponderado ao se normatizarem administrativamente matérias contra o entendimento majoritário dos tribunais, ou ainda não sedimentadas no âmbito jurisdicional. Quanto ao entendimento do parecer CG n 461/12-E pensamos que se deve aguardar,  sem novas modificações de orientação, a decisão definitiva na ação que tramita no Supremo Tribunal Federal (Processo CGJSP n. 2010/00083224 – Parecer 43/2015-E)
Portanto nos termos dos artigos nºs. 1º, e seu parágrafo 1º. 5º da Lei n. 5.709/71, 1º e seu parágrafo 1º e artigo 11 e seu parágrafo 1º  do Decreto n. 74.965/74 e nos termos de IN do INCRA de n. 76 de 23 de Agosto de 2.013, para o registro do título apresentado deve ser apresentada a concessão pelo INCRA de autorização, ou seja, a autorização do Ministério da Agricultura (INCRA). 

quinta-feira, 27 de agosto de 2015

Loteamento de Pessoa Física para Jurídica

Pergunta:

Solicitamos uma orientação quanto ao que segue:


Foi protocolado nesta Serventia Requerimento para registro de um Loteamento, de propriedade de um casal - pessoas físicas. Já foram publicados os 3 editais.
Ocorre que o loteador nos procurou e disse que pretende constituir uma pessoa jurídica com a integralização dos lotes em seu capital social.

É possível efetuar um único registro na matrícula mãe do loteamento, após o registro do loteamento, ou será necessário ser feito o registro da integralização ao capital social em cada lote individualmente?




Resposta: A conferência de bens para integralização de capital social (artigo 64 da Lei n. 8.934/94), poderá ser feita como registro único na matrícula mãe/matriz, onde registrado o loteamento, desde que a conferência de bens seja da propriedade loteada nos termos do artigo n. 29 da Lei 6.766/79, e não de lotes individualmente considerados.
Tal transmissão nos termos do artigo n. 156, parágrafo 2º, I da Carta Maior, estará sujeita ao recolhimento do ITBI devido ao Município.
Por esse procedimento, deve a pessoa jurídica juntar ao processo do loteamento previamente registrado, cópia autenticada do seu contrato social, título de propriedade (própria conferência), as certidões necessária previstas no artigo 18, incisos III, “c”, IV, “a”, “b”, e “d” e VI da Lei do Parcelamento do Solo, item 165.1 do Capitulo XX das NSCGJSP, devendo as certidões dos cartórios distribuidores (cíveis e criminais) ser estaduais e federais, certidões trabalhistas, CND’S do INSS (SRP) e da SRF (RFB/PGFN), exemplar na minuta do contrato padrão (em nome do adquirente, pessoa jurídica constituída).

Logo após o registro único da conferência de bens, deverá a serventia proceder à averbação de tal fato junto às eventuais matrículas abertas em decorrência de transmissões, compromissos de v/c, etc., e aquelas porventura abertas nos termos do item n. 45, letra “a” do Capítulo XX das NSCGJSP (Ver APC 00.1231-0/83, 280.538, processo CGJ – Fonte: 578/2006 e RDI n. 08 – Sucessão no Loteamento – Dr. Arnaldo Malheiros)

quarta-feira, 26 de agosto de 2015

Alienação Fiduciária Nua Propriedade

Pergunta:

Imóvel gravado com usufruto pode ser alienado fiduciariamente?
  
A Alienação está sendo feita pelos nu-proprietários sem a anuência da usufrutuária.




Resposta:

A instituição do usufruto impõe a coexistência de dois titulares de direito sobre a mesma coisa:
a)               O nú-proprietário, a quem compete à propriedade, cabendo-lhe o direito da coisa, de que se destacaram os direitos de uso e gozo.
b)               O usufrutuário, a quem se confere o direito de gozar a coisa, por um certo tempo.
O exercício das duas titularidades se dá concomitantemente, não existindo nenhuma comunhão ou estado de indivisão, entre o nú-proprietário e o usufrutuário do mesmo bem.
No usufruto, o poder jurídico sobre o imóvel fica dividido temporariamente entre o proprietário, titular da substância e o usufrutuário, titular do proveito, requerendo duas inscrições consecutivas na mesma folha (matrícula).
No entanto, não há impedimento para a transmissão da nua-propriedade.
Já a alienação fiduciária é uma espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade para fins de garantia. Na propriedade fiduciária o devedor transmite a propriedade, passando-a ao credor para que fique com este até que seja satisfeita a obrigação. A propriedade fiduciária é um direito real em coisa própria, e em razão de sua constituição desdobra-se a posse, atribuíndo-se a posse direta ao devedor fiduciante, e a posse indireta ao credor-fiduciário.
É suscetível de alienação fiduciária todo e qualquer imóvel passível de alienação plena, isto é, que não esteja fora do comércio.
Desta forma, a alienação fiduciária da nua-propriedade, teoricamente, é perfeitamente possível, a exemplo dos imóveis enfitêuticos que também podem ser objetos de alienação fiduciária, mesmo sem a anuência do senhorio porque a transmissão se faz somente em caráter fiduciário.

Desta forma é de se admitir a alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto, sendo prescindível a anuência do usufrutuário, assim como seria na venda e compra.

segunda-feira, 24 de agosto de 2015

Aluvião como proceder

Proprietária solicitou a retificação, na forma do artigo 213, da Lei dos Registros Públicos, do lote 27, da quadra A, do loteamento, devidamente inscrito, denominado “Estância Tal”, nesta Cidade, da área de 1.190,00m², para 4.191,79m² (3.000,00² a mais), cujo terreno confronta, nos fundos, com um Ribeirão, que teria sido objeto de aluvião (artigo 1250, CC).
PERGUNTA: O Cartório teria segurança para promover esta retificação ou devolveria, a fim de que a interessada obtivesse essa diferença, através da usucapião?
                      


Resposta:

1.                Inicialmente, acho que é possível, porém muito pouco provável aluvião proveniente de ribeirão, no entanto isso não vem ao caso;
2.                Quanto ao lote 27 da quadra “A” de propriedade da interessada, este imóvel poderá sim ser objeto de retificação judicial ou administrativa;
3.                Já essa área aluvional (3.000,00 m2) é área nova não contida no conceito “intra muros”, e se não pertencia ao imóvel não há o que retificar. Até porque, retificação não é modo de aquisição de propriedade, nem de declarar qualquer domínio;

Portanto, essa área adquirida por acessão (artigos 1.248, II e 1.250 do CC – aquisição originária), deve ter prévia declaração judicial de aquisição do domínio agregada à área titulada já existente. O que deverá ser feita pelas vias ordinárias jurisdicionais, através de ação própria com citação de todos os interessados (artigo 942 do CPC) e demonstração em Juízo de que o aluvião se deu por fato natural (não tendo havido aterro) e que o reconhecimento lhe é devido declarando-lhe o domínio (ação declaratória constitutiva de direito de aquisição de propriedade por acessão por aluvião, ou mesmo por usucapião se o interessado já estiver na posse pelo temo exigido por lei ( artigos 1.238/1.239 do CC)) para fins de registro, após o que os imóveis poderão serem fundidos (remembrados/unificados).

quarta-feira, 5 de agosto de 2015

Distrato Pessoa Jurídica Corretora de Seguros

Solicito sua gentileza no sentido de examinar o distrato em anexo, pelo que fico desde logo agradecido.


Resposta:

1.     Não sabemos de a Pessoa Jurídica realizou ou não a adaptação de seu contrato social ao NCC (artigo 2.031), pois a rigor deveria nos termos do processo GJSP n. 2013/166848 – Parecer n.28/2014-E – DJE de 27-02-2.014;
2.     Via de regra a lei trata além da constituição, da atividade, também das fases de dissolução, liquidação e da extinção da pessoa jurídica. O que não quer dizer que necessariamente a sociedade (simples no caso) tenha que passar obrigatoriamente por essa três fases, como de fato não passou, pois desnecessária a fase de liquidação que nem chegou a existir no caso conforme documentação apresentada;
3.    Portanto como não houve essa fase (liquidação) não haverá a necessidade de publicação em Jornal do Estado e Jornal de grande circulação (local);
4.    As CND’s foram apresentadas, assim como também há o visto de Advogado (que seriam desnecessário caso apresentada declaração de enquadramento como ME). Sendo que a apresentação das CND’s também estaria dispensadas  com o advento da LC n. 147/14 que alterou a LC 123/2006 e introduziu o artigo 7-A  na Lei 11.598/07;
5.     Devem ser apresentadas cópias autenticadas da documentação comprobatória das identidades dos sócios (Carteira de Identidade – RG – artigo 37, V da Lei n. 8.934/94) as quais ficarão arquivadas no RCPJ;
6.     A declaração de que a sociedade não deixa ativo nem passivo está implícita na clausula quarta do distrato, assim como houve nessa clausula a declaração da guarda dos livros;
7.     Também houve a declaração da extinção da sociedade (clausula terceira do distrato);
8.     Em que pese o artigo 221 do CC, devem ser reconhecidas as firmas também das testemunhas (Decreto 1.800/96 artigo 40);
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 04 de Agosto de 2.015


                 ROBERTO TADEU MARQUES. 

quinta-feira, 16 de julho de 2015

Espólio Inventariante Nomeada

Consulta: 


Foi apresentada para registro uma escritura de venda e compra na qual o adquirente é Espólio - representado por sua inventariante.
A aquisição do imóvel destina-se a cumprimento de obrigação - compromisso de v/c firmado anteriormente pelo falecido. No entanto, consta na escritura que o Espólio está sendo representado pela inventariante, que foi nomeada através de "escritura pública de nomeação de inventariante".
A escritura pública de nomeação de inventariante foi relatava na escritura de v/c e está anexa, onde observamos que os herdeiros formalizaram o ato especificamente para a transação, investindo o inventariante com poderes para tal, inclusive de realizar a partilha posteriormente.
É possível o registro da escritura pública na forma apresentada?? Ou seja, está correta a representação do Espólio na escritura de v/c??
10-07-2.015


Resposta: 


1.                 A inventariante (viúva possivelmente) já foi nomeada pelos herdeiros (maiores e capazes - artigo n. 11 da Resolução n. 35 do CNJ de 24-04-2.007) para cumprimento de obrigações em vida do autor da herança;
2.                 Ao menos em nosso estado já existe nas NSGJSP previsão normativa para tal situação, conforme consta do subitem n. 105.1 do Capitulo XX das NSCGJSP (abaixo reproduzido);
3.                 No Rio Grande do Sul também;
4.                 Portanto, entendo s.m.j., de que a representação está correta e a escritura da forma apresentada poderá ser registrada para então se proceder ao arrolamento ou ao inventário dos bens do espólio.

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 13 de Julho de 2,015.


ROBERTO TADEU MARQUES.


NSGCJSP CAPÍTULO XIV – TABELIONATO DE NOTAS.
105.1. A nomeação do inventariante extrajudicial pode se dar por escritura pública autônoma assinada por todos os herdeiros para cumprimento de obrigações do espólio e levantamento de valores, poderá ainda o inventariante nomeado reunir todos os documentos e recolher os tributos, viabilizando a lavratura da 1 Prov. CGJ 33/2007. 2 Prov. CGJ 33/2007. 3 Prov. CGJ 33/2007. 4 Prov. CGJ 33/2007. Cap. – XIV escritura de inventário. (Acrescentado pelo Provimento CG Nº 40/2012)




quarta-feira, 8 de julho de 2015

Partilha e Sobrepartilha

Consulta: 


Um cliente pretende fazer o inventário administrativo dos bens deixados pelo pai. São muitos bens e direitos que pertencem ao Espólio (inclusive em comarcas diferentes), e os herdeiros pretendem fazer a escritura de inventário e partilha de alguns bens e no mesmo dia  fazer uma sobrepartilha de outros bens que compõe o acervo.
A Tabeliã e Oficiala - pede seu parecer sobre a possibilidade/impossibilidade, ou mesmo dos inconvenientes, da lavratura destes dois atos notariais (partilha e sobrepartilha) no mesmo dia. Os interessados afirmam que esta prática é comum em São Paulo (??), porém, o Código de Normas da Corregedoria daqui nada prevê em casos como este.
01-07-2.015. 


Resposta: 


1.                 Geralmente a sobrepartilha é medida que se cumpre nos inventários para atender a entrega dos quinhões hereditários relativa aos bens que não se partilharam antes, seja porque eram de natureza remota, porque sobre eles se litigava ou porque se desconhecia a sua existência;
2.                 Tanto o Código de Processo Civil como o Código Civil, tratam dos casos em que os bens ficam sujeitos a sobrepartilha (artigos 1.040 do CPC e 2.021 e 2.022 do CC);
3.                 Via de regra, as sobrepartilhas são realizadas em outro momento e nos casos dos artigos acima mencionados e referentes a inventários e partilhas já findos (artigo 25 da Resolução n.35 do CNJ);
4.                 Escritura de partilha e sobrepartilha realizadas no mesmo dia gera dois títulos transmissivos diversos, e apesar de haver ligação entre eles são distintos e podem ser apresentados separadamente para fins de registro, não havendo nenhum sentido lógico ou justificável para tal prática, a não ser simulação ou fraude (ver artigos 166 e 167 do CC);
5.                 Caso se pretenda realizar registros em comarcas distintas e ao mesmo tempo, podem ser extraídas tantas certidões sejam necessárias da partilha, sem necessidade de sobrepartilha a parte (lavrada no mesmo dia); 
6.                 Nos termos do artigo n. 32 da Resolução n. 35 do CNJ, pode o Tabelião negar-se a lavra da escritura;
7.                 Desconheço essa prática aqui em nossa capital, bem como em nosso estado;
8.                 Portanto, em face dos artigos números 1.040 do CPC e 2.021 e 2.022 do CC., entendo, s.m.j, além de inconveniente não ser possível a lavratura dos atos conforme solicitados pelos interessados.

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 02 de Julho de 2.015.


ROBERTO TADEU MARQUES.



Art. 982.  Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial; se todos forem capazes e concordes, poderá fazer-se o inventário e a partilha por escritura pública, a qual constituirá título hábil para o registro imobiliário.       (Redação dada pela Lei nº 11.441, de 2007).
§ 1º  O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado comum ou advogados de cada uma delas ou por defensor público, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.        (Renumerado do parágrafo único com nova redação, pela Lei nº 11.965, de 20090)
§ 2º  A escritura e demais atos notariais serão gratuitos àqueles que se declararem pobres sob as penas da lei.         (Incluído pela Lei nº 11.965, de 20090)
Art. 983.  O processo de inventário e partilha deve ser aberto dentro de 60 (sessenta) dias a contar da abertura da sucessão, ultimando-se nos 12 (doze) meses subseqüentes, podendo o juiz prorrogar tais prazos, de ofício ou a requerimento de parte.       (Redação dada pela Lei nº 11.441, de 2007).
Art. 1.040. Ficam sujeitos à sobrepartilha os bens:
I - sonegados;
II - da herança que se descobrirem depois da partilha;
III - litigiosos, assim como os de liquidação difícil ou morosa;
IV - situados em lugar remoto da sede do juízo onde se processa o inventário.
Parágrafo único. Os bens mencionados nos ns. III e IV deste artigo serão reservados à sobrepartilha sob a guarda e administração do mesmo ou de diverso inventariante, a aprazimento da maioria dos herdeiros.
Art. 1.041. Observar-se-á na sobrepartilha dos bens o processo de inventário e partilha.
Parágrafo único. A sobrepartilha correrá nos autos do inventário do autor da herança.
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Art. 2.021. Quando parte da herança consistir em bens remotos do lugar do inventário, litigiosos, ou de liquidação morosa ou difícil, poderá proceder-se, no prazo legal, à partilha dos outros, reservando-se aqueles para uma ou mais sobrepartilhas, sob a guarda e a administração do mesmo ou diverso inventariante, e consentimento da maioria dos herdeiros.
Art. 2.022. Ficam sujeitos a sobrepartilha os bens sonegados e quaisquer outros bens da herança de que se tiver ciência após a partilha.

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
§ 1o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;
II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

RESOLUÇÃO Nº 35, DE 24 DE ABRIL DE 2007
Disciplina a aplicação da Lei nº 11.441/07 pelos serviços notariais e de registro.
 A PRESIDENTE DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, no uso de suas atribuições constitucionais e regimentais, e tendo em vista o disposto no art. 19, I, do Regimento Interno deste Conselho, e
Art. 25. É admissível a sobrepartilha por escritura pública, ainda que referente a inventário e partilha judiciais já findos, mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor ou incapaz ao tempo do óbito ou do processo judicial.
Art. 31. A escritura pública de inventário e partilha pode ser lavrada a qualquer tempo, cabendo ao tabelião fiscalizar o recolhimento de eventual multa, conforme previsão em legislação tributária estadual e distrital específicas.
Art. 32. O tabelião poderá se negar a lavrar a escritura de inventário ou partilha se houver fundados indícios de fraude ou em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade de algum dos herdeiros, fundamentando a recusa por escrito.

NSCGJSP -  CAPÍTULO XIV – NOTAS.
121. É admissível a sobrepartilha por escritura pública, ainda que referente a
inventário e partilha judiciais já findos, mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor ou
incapaz ao tempo do óbito ou do processo judicial.



sexta-feira, 3 de julho de 2015

Alienação Fiduciária CEF

Consulta:


Recebi uma escritura de compra e venda em que figura como vendedora a Caixa Econômica Federal.
A aquisição da Caixa foi por intermédio de alienação fiduciária que o devedor não pagou e a Caixa recolheu o imposto (ITBI) e consolidou a seu favor.
Pergunto: 
1º) É necessário que a Caixa apresente o leilão, conforme art 27 da lei 9514 de 20/11/97 constando que não houve proposta?
2º) É necessário que Caixa requeira o cancelamento do registro da alienação fiduciária? ou com a consolidação a favor da Caixa não se faz necessário o cancelamento do registro?
30/06/15


Resposta: 


No caso de o primeiro e o segundo leilão serem negativos para eventual alienação do imóvel diretamente pela CEF (não realizado através de leilão), o registro desta alienação deve ser precedido da averbação dos leilões negativos, que embora não previstos expressamente são de evidente necessidade para que conste da matrícula o cumprimento da obrigação sem a qual não é possível a consolidação.
Restando também a necessidade da averbação da quitação da dívida nos termos do parágrafo 6º do artigo 27 da Lei 9.514/97, mediante requerimento acompanhado de termo próprio de quitação da dívida, exonerando o devedor de eventual diferença da dívida, encargos e despesas, sem o que o imóvel não poderá ser alienado (ver BE Irib nºs. 3.529 de 12/12/2008, 3.423 de 04/09/2008 e Negócio Fiduciário – Melhim Namem Chalhub – Editora Renovar – Rio de Janeiro – 2.006 - item 4.4.10 – Leilão 291/296).
Ou seja, uma vez concluído os dois leilões negativos, o primeiro procedimento é averbar na matrícula do imóvel o auto ou termo de leilão, caracterizando o leilão negativo e a extinção da dívida nos termos do parágrafo 6º do artigo 27 da Lei n. 9.514/97, permanecendo o bem no patrimônio do credor fiduciário sem quaisquer ônus, podendo ser alienado sem nenhum óbice, sendo prescindível o cancelamento do registro da alienação fiduciária uma vez que a propriedade fiduciária se consolidou em nome do credor fiduciário (CEF) por averbação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Julho  de 2.015.

ROBERTO TADEU MARQUES

sexta-feira, 26 de junho de 2015

Prenotação Prioridade

Consulta:


Recebi uma escritura de Inventario e Partilha de Pedro S.. Protocolei e examinando o titulo fiz as exigências devidas. No mesmo dia recebi uma mandado de penhora, sendo exequente a Fazenda Nacional e executado Pedro S. ME, sobre o mesmo imóvel do inventario, sendo que no inventario foi adjudicado a somente um dos herdeiros. 
Pergunto: Posso adiar o cumprimento do mandado até a devolução da escritura de inventário e posteriormente fazer exigência no mandado, dizendo que o imóvel não pertence mais ao executado?
16-06-15


Resposta:


1.                 A escritura foi prenotada dia “x”, e uma vez qualificada negativamente (item 43 do Capítulo XX das NSCGJSP) foram feitas as exigências dia “y”, devendo, portanto ser retirada pelo apresentante que deverá cumprir as exigências (se possível) e dar reentrada (reingresso) dentro do prazo legal (trintídio item 29 do Capitulo XX das NSGJSP). Uma vez reapresentado o título (escritura) com a satisfação das exigências, o registro será efetivado nos cinco dias seguintes (subitem 43.2) ou em dez, no caso do subitem 43.3 . Não reingressado o título e não atendidas as exigências, a prenotação será cancelada decorrido trinta dias do seu lançamento no livro protocolo (item 47); 
2.                 Já o mandado de Penhora e que entrou em segundo lugar, o seu exame subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza de prioridade (escritura), e somente se inaugurará novo procedimento registrário (mandado) ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro (escritura), sendo que nesta hipótese os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título (mandado) assumir sua posição de precedência na fila (subitem 39.1); 
3.                 Portanto, não se pode adiar/postergar o cumprimento do mandado a não ser na forma do subitem 39.1 mencionado do item n. 02 (dois) da resposta (acima), ou seja, quando cancelado os efeitos da prenotação da escritura (item 47) que não foi registrada por omissão do interessado em atender as exigências legais;
4.                 Em síntese, deve seguir os procedimentos legais (protocolização/apontamento, prenotação e prioridade - ver Capítulo XX das NSCGJSP itens e subitens de números: 25, 26.1, 29, 37, 39.1, 43, 43.1, 43.2, 43.3, 47 e 47.2 – todos abaixo reproduzidos). 

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 17 de Junho de 2.015


ROBERTO TADEU MARQUES.


CAPÍTULO XX
DO REGISTRO DE IMÓVEIS
25. O Livro Protocolo servirá para o apontamento (prenotação) de todos os títulos
apresentados diariamente, com exceção daqueles que o tiverem sido, a requerimento expresso do
interessado, apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos.

26.1. Apresentado ao cartório o título, este será imediatamente protocolizado e
tomará o número de ordem que lhe competir, em razão da sequência rigorosa
de sua apresentação. É vedado o recebimento de títulos para exame sem o
regular ingresso no Livro de Protocolo ou de Recepção de Títulos.

29. A ocorrência de devolução com exigência, após a elaboração da nota, será
imediatamente lançada na coluna própria do Livro Protocolo; reingressando o título no prazo de
vigência da prenotação, será objeto do mesmo lançamento, em coluna própria, recebendo igual
número de ordem.

37. O número de ordem determinará a prioridade do título.

39.1. O exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de
registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo
procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro.
Nesta hipótese, os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em
que o segundo título assumir sua posição de precedência na fila.

43. O prazo para exame, qualificação e devolução do título, com exigências ou
registro, será de 10 (dez) dias, contados da data em que ingressou na serventia.

43.1. O prazo acima ficará reduzido a 5 (cinco) dias, se o título for apresentado em
documento eletrônico estruturado em XML (Extensible Markup Language),
com especificações definidas por portaria da Corregedoria Geral da Justiça.

43.2. Reapresentado o título com a satisfação das exigências, o registro será
efetivado nos 5 (cinco) dias seguintes.

43.3. Caso ocorram dificuldades na qualificação registral em razão da
complexidade, novidade da matéria, ou volume de títulos apresentados em
um mesmo dia, o prazo poderá ser prorrogado, somente por uma vez, até o
máximo de 10 (dez) dias, desde que emitida pelo Oficial nota escrita e
fundamentada a ser arquivada, microfilmada ou digitalizada com a
documentação de cada título.

47. Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação, salvo prorrogação por
previsão legal ou normativa, se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no livro protocolo, o
título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender as exigências legais. Na
contagem do prazo exclui-se o primeiro e inclui-se último dia, não se postergando os efeitos para
além da data final, ainda que esta ocorra em sábado, domingo ou feriado.

47.2. Será também prorrogado o prazo da prenotação se a protocolização de
reingresso do título, com todas as exigências cumpridas, der-se na vigência
da força da primeira prenotação.



sexta-feira, 19 de junho de 2015

Alienação Fiduciária Leilões Em Outro Estado

Consulta:


Credor fiduciário apresentou requerimento para averbação da realização dos leilões negativos.
Anexo ao requerimento, observamos a apresentação dos autos de leilões negativos e verificamos que estes ocorreram em outro estado (SP).Está correto este procedimento??
Também: Há necessidade da apresentação dos editais da realização dos leilões?? 
15-06-15


Resposta: 


1.                 Quanto à apresentação das cópias dos editais dos leilões, não há necessidade de sua apresentação. Faz a averbação dos leilões negativos mediante apresentação do autos/atas das sessões dos leilões e a averbação da quitação/extinção da dívida (parágrafo 6º do artigo 27 da Lei 9.814/97);
2.                 Quanto aos leilões serem realizados em outros estados da Federação ou mesmo em outra comarca, o procedimento não está correto, pois estes devem ser realizados na comarca onde situado o bem imóvel, ou seja, onde estiverem ou onde se encontrem os bens (artigos 686, parágrafo 2º e 705, II do CPC); 
3.                 A lei não estabelece os procedimentos para realização do leilão, determinando, entretanto que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente ater-se aos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no direito positivo, notadamente aqueles explicitados no Código de Processo Civil na Lei nº 4.591/64 e no Decreto-lei nº 70/66;
4.                 Ademais, o anúncio (editais) dos leilões deverá ser feito por edital publicado por três vezes com antecedência de pelo menos dez dias da data designada para o leilão, sendo a última publicação no dia da realização do leilão: a publicação deve ser feita em jornal que tenha grande circulação na situação do imóvel e, não havendo jornal de circulação diária nesse local, em jornal de comarca próxima, de fácil acesso, em que houver jornal de circulação diária (item 3 e 4 acima ver Negócio Fiduciário – Melhim Namem Chalhub – Editora Renovar  - Rio de Janeiro – São Paulo – Recife – 2.006, páginas 295/296).

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 15 de junho de 2.015.


ROBERTO TADEU MARQUES. 

quinta-feira, 11 de junho de 2015

Bem de Família

Consulta:

Foi apresentado em Cartório, uma escritura de permuta entre Pedro e Rosa. Na escritura Pedro institui o imóvel como "BENS DE FAMÍLIA", foi publicado o edital no dia 10 de maio. Hoje foi apresentado uma reclamação. 
Faço o registro das permutas e devolvo a escritura ao apresentante co copia da reclamação?
09-06-2.015


Resposta: 


1.                 Inicialmente, informamos de que não conhecemos o teor do título apresentado a registro, no entanto presumimos não se tratar do caso especial do artigo n. 265 da LRP (artigos 8º a 11 do DL n. 3.200/41 – Dos Mútuos para Casamento);
2.                 A permuta (artigo 533 do CC) na realidade é uma dupla compra e venda, onde são praticados dois atos distintos de venda e compra;
3.                 A instituição do bem de família constante da mesma escritura é outro ato distinto que depende do registro prévio da venda e compra (aquisição pelo instituidor) para que possa ser registrado;
4.                 Em havendo reclamação, deve o Oficial Registrador dar cumprimento ao artigo n. 264 da Lei dos Registros Públicos, fornecendo ao instituidor cópia autêntica da manifestação (reclamação), restituindo-lhe a escritura (que pelo princípio da cindibilidade a instituição do bem de família não pode ser registrada) com a declaração de haver sido suspenso o registro, cancelando a prenotação (ver Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli – Quinta Editoral – 2.013 – Reclamação contra a Instituição- páginas 228/231);
5.                 Por derradeiro, esclarecemos que o procedimento da instituição do bem de família não poderia ter sido iniciado sem que previamente fosse registrada a aquisição por parte de seu instituidor, ou seja, primeiramente deveria ter sido registrada a sua aquisição (através da permuta) para que então se iniciasse o procedimento da instituição do bem de família.

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 09 de Junho de 2.015.


ROBERTO TADEU MARQUES.