quinta-feira, 28 de janeiro de 2010

Cláusula Resolutiva Expressa

Consulta:


Em uma escritura de venda e compra foi imposta a cláusula resolutiva nos termos do artigo 474 do Código Civil, de modo que o preço da venda (R$150.000,00) foi pago da seguinte forma: R$50.000,00 no ato e R$100.000,00 através de duas promissórias. Ao efetuarmos o registro constamos referida cláusula.
Ocorre que o comprador está inadimplente.
Dispõe o art. 474: "A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial". Dispõe o art. 475: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resulução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."
A situação retratada parece-nos incidir sobre a primeira parte do referido artigo 474.
No Dicionário Jurídico de Maria Helena Diniz - Editora Saraiva - Volume 1, pag. 616, a renomada jurista escreve: "..... 2. Disposição expressa da rescisão ou revogação do negócio pelo inadimplemento da obrigação por parte de um dos contratantes, possibilitando a rescisão automática do contrato. Quando os contratantes ajustarem expressamente a condição resolutiva, a rescisão contratual operar-se-á de pleno direito, sem necessidade de interpelação judicial, sujeitando o faltoso às perdas e danos, desde que o devedor esteja em mora."
O interessado (vendedor) procurou o cartório consultando-nos sobre qual providência deve ser tomada para rescindir o contrato (escritura de venda e compra).
Como devemos proceder.
27-01-2.010.


Resposta: Apesar da cláusula resolutiva expressa operar de pleno direito, impõe-se-a intervenção judicial para desfazer o negócio, pois para o cancelamento, é necessária a intervenção judicial com respaldo no artigo 250, I da LRP.
Ocorrendo-se a resolução, o Juiz limitar-ser-á a interpelar o inadimplente e confirmá-la, desde que inexista algum vício no contrato e estejam presentes os pressupostos de boa-fé e lealdade contratual.
Em que pesem entendimentos contrários, do ponto de vista do registrador, é recomendável determinação judicial para o cancelamento do registro correspondente, caso o vendedor não prefira exigir o preço (Ver nesse sentido – Direito Registral Imobiliário de autoria de Ademar Fioranelli – Editora Safe – Sergio Antonio Fabris – Porto Alegre/2001 – páginas 488/492 e RDI nº 56 O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil – Eduardo Ribeiro de Souza e Marcelo Braune – item 3.3 – Inadimplemento e item 3.3.1 – Cancelamento do Registro).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Janeiro de 2.010.

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