sexta-feira, 26 de fevereiro de 2010

Tombamento Forma de Cobrança

Consulta:


01. Como dever cobrado o registro no livro 3-auxiliar e a averbação no livro 2 de Registro Geral, relativo ao tombamento de imóvel ?

Grato pela atenção.
25.02.2010.


Resposta: Num primeiro momento, deverá ser verificado quem é o órgão interessado no registro no Livro 3-Auxiliar (artigo 178, VII da LRP) e na averbação no livro 2 (artigo 246 da LRP) (Itens 70, “I” e 76 do Capítulo XX das NSCGJSP, DL 25/37, art. 13; L.6292/75; DL 13.426/79 arts. 12, 133 e 139).
Se o órgão competente for Federal ou Municipal (União/Município/Autarquia/Secretaria/Conselho – O IPHAM é autarquia), serão isentos dos demais emolumentos (Estado, Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas da Justiça do Estado, Custeio dos Atos Gratuitos do Registro Civil e Fundo Especial de Despesas do Tribunal de Justiça), devendo somente ser cobrados os emolumentos do Oficial.
Se o órgão interessado for o Estado de São Paulo/Secretaria/Autarquia (o CONDEMPHAAT é Secretaria), a isenção será total (emolumentos do Oficial e demais emolumentos - Artigo 8º e seu parágrafo único da Lei Estadual n. 11.331/2002 - Ver também artigos 23, III, 24, VIII e 30, IX da Carta Maior).
Fora o caso do Estado de São Paulo ou sua Secretaria, através do seu conselho (Condephaat), os emolumentos (somente do Oficial) devem ser cobrados da forma seguinte:
1. Para a averbação no Livro “2”, deve ser aplicado o item 2.4 da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, ou seja, averbação sem valor declarado;
2. Para o registro no livro 3-Auxiliar, como não há previsão legal na tabela, e não há implicação de valor, entendo, s.m.j, que analogicamente deverá ser aplicado do item 5, letra “b” da Tabela II, ou seja, registro de convenção de condomínio.
Lembramos que devem ser feitas as remissões recíprocas nas matrículas (Livro 2 e 3-Auxiliar – Item 76 do CAp. XX das NSCGJSP), e serem aplicadas as isenções acima mencionadas previstas na Legislação Estadual.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Fevereiro de 2.010

quinta-feira, 25 de fevereiro de 2010

Associação Eleição de Diretoria

Consulta:


Pergunta: Determinada Associação teve o registro de seus atos constitutivos feito em 05/05/97, elegendo sua primeira diretoria com mandato de um (0l) em 21/02/97.
Agora, passados mais de oito (08) anos, apresentam para a averbação, ata da assembléia geral ordinária realizada em 24/05/05, onde foi eleita a diretoria para o período 2005/2006.
Informa o presidente eleito que anterior a esse período não houve eleição.
Na ata, consta que a atual se responsabiliza por quaisquer débitos e outros atos que porventura aparecer no período, pois esteve sem atividades.
Indaga-se:
a) No RCPJ deverá ser respeitado o príncipio de continuidade?
b) Em caso positivo, como fica esse período em que não houve eleição?
c) A solução seria judicial ou existe uma outra alternativa?
d) Como resolver?


Resposta: No RCPJ, deve ser respeitado o princípio da continuidade, mas não nesse sentido, é claro que não posso averbar uma alteração social realizada em 2.005, na qual se menciona alterações realizadas em anos anteriores (2002/03/04 p.e), sem que se proceda a averbação destas alterações primeiro.
Mas no caso concreto, a associação esteve nesse período sem atividade, e não foi eleita nenhuma diretoria para tal período, conforme informações prestadas pelo atual presidente, que deve ser feita por escrito.
Tal situação deveria estar prevista no estatuto da associação, contudo, a atual diretoria assume a responsabilidade por esse período, e nem precisaria dizer ou declarar isto, pois é uma conseqüência.
O período que não houve eleição ficará a cargo da atual diretoria, ou tal questão será jurisdicionalmente resolvida (se for o caso).
Não deve a serventia exigir algo que não houve, ou seja, exigir uma continuidade de eleição de diretoria, pois essa é uma questão que refoge a esfera registrária.
A documentação deve ser averbada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Agosto de 2.005.

Cédula Pignoratícia Aditivo

Consulta:


Por aditivo as partes re-ratificaram a CRP já registrada, para constar que “em garantia do integral cumprimento de todas as obrigações assumidas, nos termos do artigo 20, §§, do Decreto-Lei n. 167”, é dado ao financiador, em penhor cedular, de 1º grau, 871 + 1.089 sacas de 60 quilos de soja, safra 2005/2006, “localizadas” em dois imóveis situados nesta comarca. Embora não conste, tudo indica que se trata de produto a ser colhido.
Averbei esse fato junto ao registro n. 27.725, do Livro 3.
Contudo, desejo saber se esse foi o procedimento correto, ou não seria caso de se registrar o penhor? Em caso positivo, como seria feito?


Resposta: No caso concreto, o aditivo a CRP está prorrogando o vencimento e conseqüentemente reforçando a garantia, sem contudo, aumentar o valor da dívida. Assim, nos termos dos artigos 12, 13, 36, 62, parágrafo único e 65 do DL 167/67, entendo que o procedimento de se praticar o ato de averbação foi correto, mesmo porque não esta ocorrendo alteração de valor.
A única observação que se faz é de que no aditivo se fez menção aos parágrafos 2º e 3º do artigo 20 do DL 167/67, que é relativo a CRH quando deveria ser feito referência ao parágrafo 2º do artigo 14.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Janeiro de 2.006.

Condomínio Convenção

Consulta:


Contrato de convenção de condôminos, firmado por produtores rurais. É possível o registro, a requerimento do interessado?


Resposta: A resposta é negativa, por falta de previsão legal (artigo 114 da LRP), a requerimento do interessado, referido documento poderá ser registrado em RTD (art. 127, VII da LRP).
Observo que da cláusula Primeira da Convenção do Condomínio, consta que o condomínio será regido pelas disposições dos artigos 623 e ss do CC (Hoje artigo 1.314 e ss).
No caso concreto, não se trata de pessoa jurídica que possa ter acesso em RCPJ.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Janeiro de 2.006.

Cédula Aditiva Prorrogação Vencimento

Consulta:


Foi-me apresentado o aditivo firmado à CRPH já registrada, tendo por objeto:
a) Prorrogação o prazo de vencimento da dívida;
b) Vinculação à operação, em hipoteca de 3º grau, do imóvel com 13,31 ha. de terras, matriculado sob n. 5.288.
A CRPH aditada, registrada sob ns. 28.552 (Livro 3) e R-24/M-5288 (Livro 2), tem por objeto:
a) penhor da colheita de milho, safra 2005/2006;
b) hipoteca, de 3º grau, do imóvel com 13,31 ha. de terras, matriculado sob n. 5.288.
Diz o aditivo que a vinculação é feita nos termos do artigo 20, §§ 2º e 3º do Decreto-Lei n. 167/67.
Conforme já mencionado em parecer anterior, esses dispositivos nada tem a ver com “vinculação”.
Essa vinculação parece desnecessária, uma vez que a dívida constituída pela cédula já está garantida pelo penhor e pela hipoteca de 3º grau.
Agora, vem a “vinculação” em hipoteca, também de 3º grau.
Indaga-se:
1) A hipoteca será registrada?
2) Em caso positivo, devo incluir, como exigência, o re-ratificação do aditivo, para constar que a hipoteca é de 4º e não de 3º grau?
3) Como resolver?


Resposta: No caso concreto, se trata de aditivo a CRPH anteriormente registrada.
Referido aditivo foi realizado em 06.01.2.006, portanto, antes do vencimento da CRPH (11.01.06), o que é perfeitamente possível nessas condições.
A única alteração se refere à data do vencimento que passa de 11.01.06 para 11.09.06 (artigos 12 e 13 do DL 167/67), e a extensão da hipoteca, já constituída, objeto do R.24/M.5.288, a referida operação (aditivo – prorrogação de vencimento).
O emitente, o credor e as garantias são as mesmas, trata-se somente de prorrogação de vencimento e extensão das garantias a operação (art. 58 do DL 167/67 e artigo 1.485 NCC), devendo ser somente objeto de averbação (Livro 2 e 3-Aux.) sem qualquer alteração do grau da hipoteca de 3º para 4º grau.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Dezembro de 2.006.

quarta-feira, 24 de fevereiro de 2010

Usucapião Imóvel Seccionado por Estradas

Consulta:


Foi-me apresentado, para registro, mandado de usucapião, de imóvel rural, cuja planta está assinalada a existência de duas estradas municipais, secionando-o em três partes, portanto, em três áreas distintas.
O registro foi recusado, tendo em vista decisão do Conselho Superior da Magistratura, sendo o mandado devolvido para que fossem apresentado memoriais das três áreas.
O interessado requereu junto ao mesmo juízo do feito, fosse retificado aquele memorial, pelos três outros, com a descrição de cada uma das três áreas.
O magistrado indeferiu o pedido.
Agora, o interessado, apresenta novamente o mandado, com o memorial de cada área, solicitando o registro, tendo em vista o indeferimento do juízo do feito.
Anexou cópia da citação feita pela Prefeitura, sem prova de não houve de impugnação.
Indaga-se:
a) é possível o registro com a apresentação dos novos memoriais, aqui no cartório?
b) como resolver?


Resposta: O mandado de usucapião deve fazer referência ao memorial e planta e a sentença, assim os três novos memoriais apresentados não fazem parte do processo e não podem ser aceitos.
O consulente não nos informa se existe ou não registro anterior, e se em caso positivo tais estradas municipais contam, ou não do registro.
De fato existem decisões do CSM negando o registro em casos semelhantes (AC. 093925-0/7 e 069063-0/1 entre outras).
Contudo, “Quod no est in tabula, non est in mundo” (O que não está na tábua não esta no mundo). Assim se as estradas não constam do registro anterior e do memorial, não deveriam ser consideradas. Entretanto, constaram da planta apresentada e que fez parte do processo. Houve a noticia de sua existência, e suas áreas não poderiam ser englobadas na área usucapida. E pelo princípio da unitariedade e especialidade, o objeto da usucapião deveria ser três áreas distintas, pois seccionadas por estradas, e por conseqüência comportaria a abertura de três matriculas distintas.
Houve tempo que tais situações não eram consideradas, haviam descrições que diziam “transpõe a estrada e segue...”.
Por outro lado, o poder público não adquire somente pelo registro, mas também por empossamento administrativo, ou destinação.
As estradas existem, de fato elas estão lá, a seccionar o imóvel em três partes, a retirar-lhes área.
Os novos memoriais, como dito, não podem ser aceitos, pois não integraram, não fizeram parte do processo, sendo certo que o Juiz do processo indeferiu a retificação do memorial para adequá-lo a realidade.
Desta forma, a solução que se apresenta, além do procedimento previsto no artigo 198 e seguintes da LRP, seria o de proceder ao registro em conformidade com o memorial e planta que fazem parte integrante do processo (da área toda), e em seguida proceder a requerimento do interessado a averbação da existência das estradas que seriam comprovados através de documentos oficiais expedidos pela Prefeitura Municipal, nos quais se descreveriam as estradas em seu perímetro e áreas (detalhados), e se faria a sub-divisão do imóvel (desmembramento) em três novas áreas descontando-se as áreas abrangidas pelas estradas, com a conseqüente abertura de três novas matriculas.
Ou ainda, em seguida ao registro do mandado de usucapião se faria um procedimento de retificação administrativo nos moldes do artigo 213 da LRP, para adequar o imóvel a realidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Maio de 2.006.

Manual Registro em RTD

Consulta:


Determinada pessoa deseja registrar um “manual”, com aproximadamente 79 páginas, enviando-me por e-mail o texto para conhecimento e cálculo das despesas.
Será apresentado o manual impresso sem qualquer assinatura.
Estou transmitindo, por e-mail, o texto na íntegra.
Indaga-se:
a) Poderá ser feito o registro desse manual, mesmo sem qualquer assinatura?
b) Em caso positivo, há necessidade de requerimento?
c) Como proceder?


Resposta: Respondo positivamente a consulta, devendo o registro ser feito nos termos do inciso VII do artigo 127 da LRP, para fins de conservação.
Não haverá necessidade de nenhuma assinatura no documento (manual) que será registrado como contrato modelo ou padrão, ou ainda como minuta.
O interessado deverá sim requerer o registro do manual nos termos do artigo acima citado e como modelo ou minuta.
Penso que o ideal seria que o apresentante registrasse tal “manual” no INPI – Instituto Nacional de Propriedade Industrial (www.inpi.gov.br).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Outubro de 2.006.

Doação Cláusulas Restritivas

Consulta:


Foi-me apresentado, para registro, escritura de doação, com usufruto e imposição de cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, outorgada por Benedita Machado Leite Rodrigues e seu marido Josué Rodrigues.
Os doadores declaram que a imposição das cláusulas foi feita em razão de “da má conduta de seu genro Odair Dias Gonçalves...”.
Indaga-se:
a) È obrigatória à menção da justificativa da imposição das cláusulas?
b) Em caso positivo, o cartório deve constar do registro que a imposição das cláusulas foi feita em razão da má conduta do genro?
c) Ou, poderia constar que houve justificativa da imposição das cláusulas, sem mencionar o motivo?
Como resolver?


Resposta: Sim, nos termos do artigo n. 1.848 do CC é obrigatória a menção da “justa causa” quando há imposição de cláusulas restritivas, a não ser que seja declarado que a doação é da parte disponível, e não se trata de adiantamento de legítima.
O motivo da “justa causa” deverá constar do titulo, mas não do registro, até por motivo de constrangimento.
Poderá opcionalmente constar que houve justificativa para a imposição das cláusulas restritivas, ou que a doação foi feita com as demais condições constantes do titulo.
Contudo, o motivo da “justa causa” não deve ser publicizado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Janeiro de 2.006.

Hipoteca 2º Grau

Consulta:


Prenotada Escritura Pública de Hipoteca na qual a Devedora e Hipotecante é pessoa jurídica, que exerce atividade de transporte e comércio de combustíveis, no entanto, existem duas situações:
1º) O Tabelião que lavrou a escritura não fez constar as CND's do INSS e Receita Federal;
2º) Existe primeira e especial hipoteca (convencional), bem como contrato de locação averbado na matrícula, ambos a favor da Cia de Petróleo Ipiranga, no entanto, muito embora a hipoteca ora constituída seja corretamente em 2º grau a favor da Petrobrás Distribuidora, nada mencionaram a respeito dos 2 ônus existentes.
É possível o registro na forma apresentada??
22-02-2.010.


Resposta: Quanto as CND’S, se não foram apresentadas quando da lavratura do ato notarial, devem por força de Lei (artigo 47, I, b, da Lei 8.212/91 e artigo 257, I, b do Decreto 3.048/99) ser apresentadas por ocasião do registro do título, não sendo caso de dispensa de apresentação pela atividade da empresa devedora.
Quanto à hipoteca constituída, foi no titulo mencionada corretamente como de 2º grau, sendo certo que a rigor o tabelião deveria mencionar na escritura os ônus existentes sobre o imóvel, a hipoteca de 1º grau (artigo189 da LRP), e a locação.
Contudo, essa omissão não será motivo a impedir o registro do título, pois tais ônus constam da matrícula e podem ser certificados no título logo após o seu registro (artigo n. 230 da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Fevereiro de 2.010.

segunda-feira, 22 de fevereiro de 2010

Carteira Nacional de Habilitação Averbação

Consulta:


Foi-me apresentada, para registro, a escritura de venda e compra, tendo por objeto imóvel situado nesta cidade.
Há necessidade de averbação da inclusão da Cédula de Identidade (RG) e da inscrição no CPF/MF de Antônio da Silva, esposo da proprietária Elisabete Martins da Silva.
Para tanto apresentou cópia autenticada da Carteira Nacional de Habilitação, onde, evidentemente, constam esses dados.
Tem-se que a Carteira de Habilitação é documento de identidade.
Contudo, entendo que ela é não documento hábil para a pretendida averbação.
Assim, devolvi o título, exigindo que fossem apresentadas, para a referida averbação, as cópias autenticadas das Cédulas de Identidade (RG) e do comprovante de inscrição no CPF/MF.
Essa é uma questão que venho discutindo com os tabeliães locais.
Não quero fazer exigência incabível, que venha prejudicar a parte, por isso, indago:
a) Pode o cartório aceitar a cópia autenticada d Carteira de Habilitação para a averbação da inserção do RG e do CPF/MF?
b) Em caso negativo, quais os argumentos que poderei mencionar, para a recusa?


Resposta: Nos termos do artigo n. 159 da Lei 9.503/97 (Código de Transito Brasileiro), a Carteira Nacional de Habilitação contém identificação (CIRG) e CPF do condutor, tem fé pública e equivale a documento de identidade.
Desta forma, entendo que poderá sim ser utilizada para a averbação do RG e CPF no RI, aliás, o próprio artigo 213, I, letra “a” fala em documentos oficiais.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Fevereiro de 2.007.

Usufruto Doação Casal

Consulta:


Por escritura de 13/08/2007, Lúcia e Natalício, separados judicialmente, doaram ao filho Caio, um imóvel residencial situado nesta cidade, sendo reservando o usufruto apenas à mãe.
Tenho que o usufruto não poderá ser reservado apenas à mãe e a escritura deverá ser qualificada negativamente.
Sei que existem decisões a respeito, mas não consegui localizar uma sequer.
Indaga-se:
1) É possível o registro dessa escritura em que a reserva do usufruto é apenas em favor de um dos doadores?
Em caso negativo, informar as decisões pertinentes à recusa do registro.
2) Como resolver?
Cordialmente


Resposta: Se os doadores fossem casados seria perfeitamente possível na doação à reserva da totalidade do usufruto somente para um deles (Ver: “O Direito Real do Usufruto” item “9” – Usufruto Exclusivo – Personalíssimo – páginas 393/395 – O Direito Real Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli- Irib – Editora Safe – Sergio Antonio Fabris – Porto Alegre – 2.001), no entanto, a situação que se apresenta não é essa, uma vez que o casal está separado judicialmente.
Com a separação ocorre a mudança do caráter jurídico da comunhão, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento de condomínio pro - indiviso.
Como não houve partilha, o entendimento é de que o bem ficou agora em condomínio voluntário.
Desta forma, não haverá a possibilidade na doação ser reservado a totalidade do usufruto somente para a doadora, que poderá fazer a reserva do usufruto sobre 50% do imóvel.
No entanto, o varão poderá doar 50% do imóvel a seu filho (plena propriedade) e este instituir o usufruto sobre essa parte a sua mãe, ou doar 50% da nua propriedade a seu filho e instituir o usufruto sobre 50% para sua ex-esposa.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Setembro de 2.007.

Desmembramento de Imóvel Rural Sem Alienação

Consulta:


Foi-me apresentado requerimento, planta, memorial e ART, para averbação junto à matrícula n. 3.057, do desdobro do imóvel rural constante da matrícula, em duas áreas.
Tenho cópia de consulta feita ao Dr. Gilberto desfavorável ao desdobro, por afrontar a Estatuto da Terra.
Não se depois desse parecer houve alteração em favor do desdobro.
Um dos tabeliães da comarca afirmou que houve mudança, mas não conseguiu encontrar a tal decisão.
No meu arquivo de decisões da Corregedoria Geral ou do Conselho, não encontrei decisão pelo desdobro.
indaga-se:
a) É possível, hoje, o desdobro do imóvel rural em uma ou mais áreas, sem a alienação?
b) O Estatuto da Terra foi alterado permitindo o desdobro?
c) Existe decisões (Corregedoria ou Conselho) a respeito?
d) Como resolver?


Resposta: Conhecemos de perto a posição do Dr. Gilberto, que inclusive tem um trabalho sobre o tema, porém, não conseguimos encontrá-lo no momento.
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) sofreu muitas alterações desde a sua edição, mas nada nesse sentido.
Existem outras Leis (antigas) que permitem desmembramento de imóveis rurais até mesmo com áreas inferiores ao módulo rural ou fração mínima de parcelamento em situações especiais (artigo 8º da Lei n. 5.868/72 e artigo 2º do Decreto n. 62.504/68 – nesse caso, com autorização do INCRA – artigo 4º). E ainda o parágrafo 5º do artigo 65 do Estatuto da Terra.
Contudo, toda essa abordagem não vem ao caso, pois o desmembramento no caso que se apresenta é perfeitamente possível com base na recente decisão da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado, processo n. 259/2006 (cópia por fax).
Somente lembramos que em virtude de o imóvel se encontrar hipotecado necessitará da anuência do(s) credor (es) hipotecário(s).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Outubro de 2.007.

Incorporação Construtora

Consulta:


Pelo presente, solicito a necessária orientação sobre a possibilidade de quatro co-proprietários, constituírem uma empresa mediante a integralização de capital, consistente em um terreno, para que neste seja edificado um condomínio de casas.
Ocorre, que a empresa figurará como incorporadora e está pretendendo contratar uma firma construtora, para a construção de obras. Assim pretende vender as frações ideais, que corresponderão às futuras unidades autônomas, pelo sistema do artigo 58 da Lei 4.591/64, ou seja, construção por administração.
Nestes termos, pergunto se será necessário apresentar todos os documentos exigidos pelo artigo 32 da firma construtora? De que maneira esta se vinculará ao empreendimento e ainda, se nos atos administrativos de “aprovação” do projeto, ela também deverá comparecer?


Resposta: É perfeitamente possível que os quatro co-proprietários do terreno, previamente constituam uma empresa mediante a integralização de capital, para posteriormente efetuarem um projeto de construção de casas, realizando um condomínio edilício, no qual a empresa constituída figurará como incorporadora do empreendimento.
O artigo 31 da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, define quem poderá ser o incorporador.
Por seu turno, o artigo 32 da citada Lei, relaciona os documentos que devem ser apresentados para o registro da incorporação.
Tais documentos a serem apresentados, referem-se ao incorporador, não havendo a necessidade da apresentação de tais documentos com relação à construtora, a exceção do ART.
A construtora, juntamente com o incorporador, deverá comparecer em alguns atos administrativos de aprovação do projeto, junto a Prefeitura e GRAPROHAB, se for o caso.
Deverá ela elaborar o projeto, assinando com o incorporador alguns documentos, tais como plantas, cálculo de áreas, memoriais, avaliação do custo global, discriminação das frações ideais, o quadro de áreas (ABNT), declaração e plantas das vagas de garagens.
A construtora ficará vinculada ao empreendimento em decorrência de legislação própria (CREA), e em decorrência da lei 4.591/64 como por exemplo, pelos artigos 55, parágrafo 1º; 57; 44 parágrafo 1º; 49 parágrafo 3º e 60.
É obrigação da construtora, por exemplo, sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes, requerer a averbação da construção, quando não requerida pelo incorporador (par. 1º artigo 44), e participar das assembléias (par. 3º artigo 49).
Desta forma, como exposto, a construtora não necessitará apresentar os documentos a que se referem o artigo 32 da citada Lei, a exceção do ART., e estará de certa forma, vinculada ao empreendimento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Agosto de 2.005.

EMGEA Cessões de Crédito pela União

Consulta:


Solicita-nos esta Serventia, o exame da Certidão da Escritura de Cessão de Créditos, realizada entre a União e a Emgea, em relação ao valor das custas e emolumentos a serem cobrados, pelo fato da União ter adquirido os créditos em aberto da CEF, e ter criado uma empresa pública, EMGEA, transferindo bens e direitos para a constituição do seu patrimônio e subseqüente aumento de capital.


Resposta: As averbações das cessões de crédito adquiridas pela UNIÃO DA CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF, deverão ser cobradas nos termos do artigo 8º da Lei Estadual 11.331/02, ou seja, deverá ser cobrado somente o emolumento do Oficial, dispensando-se os demais (Ver parecer CG 382/2004 -172/04-E de 25/06/04 – cópia em anexo).
Já as averbações das cessões de crédito feitas pela UNIÃO a EMGEA, devem ser cobradas integrais nos termos do “2” (Averbação com valor declarado) da Tabela II – Dos Ofícios de Registros de Imóveis, sem qualquer isenção por tratar-se de empresa pública.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Agosto de 2.005.

Aumento de Capital de Sociedade Simples

Consulta:


A integralização para fins de aumento de capital, de Sociedade Simples Ltda, de bem imóvel, requer escritura pública (art. 108 do NCC) ou pode ser aplicada a Lei das S/A, bastando certidão do Registro Público, para fins de ingresso do Registro de Imóveis?


Resposta: As sociedades simples têm os seus registros feitos no RCPJ, já às sociedades empresárias na Junta Comercial (JUCESP).
Portanto, nos termos do artigo n. 64 da Lei n. 8.934/94, a integralização para fins de aumento de capital de Sociedade Simples deve ser formalizada por escritura pública se de valor (da operação ou venal) superior a R$ 9.000,00 (30 salários mínimos – artigo 108 NCC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Janeiro de 2.006.

Compromisso de Venda e Compra Incorporação

Consulta:


Uma empresa incorporadora promoveu o registro de uma Incorporação de Condomínio em relação a certo empreendimento e apresentou para registro um "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" no qual consta que o preço do imóvel será pago mediante financiamento habitacional contraído pelo promitente comprador em operação realizada junto ao agente financeiro, sem descrever prazo, taxas ou qualquer condição de pagamento.
Também, o objeto do contrato (o imóvel) está descrito já como apartamento e não como futura unidade a ser construída.
É possível o registro nestas condições???
18-02-2.010


Resposta: Quando no título aquisitivo (promessa de compra de venda) o bem imóvel vir descrito como apartamento no momento da celebração do negócio jurídico entre o incorporador e o adquirente (promitente comprador) da futura unidade autônoma (apartamento), esta ainda não existe juridicamente, pois somente surgirá com o registro da instituição condominial precedido da averbação da construção.
Portanto, o bem imóvel objeto da promessa de compra e venda deverá, a fim de possibilitar o registro do título, vir descrita como fração ideal de terreno que corresponderá à futura unidade autônoma (apartamento) “x” (Ver artigo n. 35 da Lei 4.591/64).
Quanto ao pagamento do preço ou restante do preço, ser pago através de financiamento habitacional contratado junto à instituição financeira pelo promitente comprador, não vem ao caso, pois será pago quando da escritura definitiva.
No entanto o instrumento para poder acessar ao registro imobiliário deverá conter os requisitos e formalidades legais, tais como valor do contrato, forma de pagamento, prazo, demais condições, especificações e juros, se houver (artigo n. 176, parágrafo 1º, III, 5 da LRP).
Portanto, não será possível o registro do contrato nas condições pactuadas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Fevereiro de 2.010.

sexta-feira, 19 de fevereiro de 2010

Procuração Venda e Compra CEF

Consulta:


Pessoa adquiriu imóvel no estado de separada judicialmente e já assinando nome de solteira, pois após a separação assim voltou a assinar.
No entanto, não fez a alteração na sua identidade, onde consta seu nome de casada.
Mudou-se para os Estados Unidos (Miami) e lá, dirigiu-se ao Consulado Geral do Brasil para outorgar uma procuração para o pai, que aqui ficou residindo, vender o imóvel de sua propriedade.
Só que lá no Consulado pediram sua identidade e constaram na procuração seu o nome como nela consta, ou seja, de casada.
O imóvel está sendo vendido com financiamento da CEF, que aceitou tal procuração, fez constar na qualificação no contrato etc e a compradora apresentou para registro.
O procurador nos deixou cópia do documento de identidade, da Certidão de Casamento para comprovar, no entanto o nome na procuração está errado.
Considerando que os contrato particulares nós habitualmente exigimos cópia da procuração para arquivo, é possível admitir o registro com a procuração desta forma?
12-02-2.010.


Resposta: Considerando-se que a transmitente adquiriu o bem imóvel no estado civil de separada judicialmente, que vem qualificada corretamente no instrumento, além de constar em sua qualificação o seu RG e CPF, e que a própria CEF, agente financeiro e credora responsável que elaborou o instrumento particular com força de escritura pública, aceitou a procuração na qual constou o nome da transmitente como o de casada, entendo ser sim, perfeitamente possível o registro nessas condições.
Ademais, ficarão arquivados na serventia, além da procuração e do instrumento cópias da Carteira de Identidade e da Certidão de Casamento da outorgante vendedora, que comprovam o nome adotado pelo casamento e pela separação, e atestam o seu real estado civil.
Se se entender necessário, poderá constar do registro que fulana de tal, que quando casada assinava........ , já qualificada transmitiu o imóvel.......
A observação que se faz é de que a certidão de casamento apresentada deverá ser atualizada (30 dias).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp.,

quinta-feira, 11 de fevereiro de 2010

Alvará Judicial

Consulta:


Nosso Tabelionato foi procurado para lavrar escritura pública de compra e venda de imóvel, na qual o Juiz, em autos de habilitação de Crédito, autoriza a Srª Lucinéia proceder à transferência dos imóveis em nome do então proprietário - Sr. Luiz (já falecido).
Em análise a matrícula do imóvel constatamos que os imóveis são de propriedade do Sr. Luiz e sua esposa - Srª Marlene.
Temos conhecimento que a Srª Marlene faleceu antes do Sr. Luiz, e que seu inventário ainda está em trâmite em autos separados do seu esposo.
Considerando que no Alvará nada foi mencionado a respeito da representação esposa é possível lavrar a escritura?
Como também, a Srª Lucinéia pretende adquirir a propriedade para si, ela poderá assinar a escritura representado Espólio de Luiz (?) e por si como compradora??
11-02-2.010.


Resposta: Entendo que não, uma vez que os imóveis se encontram registrados em nome do casal já falecido, cujos inventários se processam em autos diferentes, também é necessária a competente autorização do Juízo onde se processa o inventário da Srª Marlene.
Dos alvarás afigura-se não só prudente, mas também necessário e correto que além de caracterizados os imóveis (como estão), também conste o preço, o valor da transferência, uma vez que o negócio encerra valor, o que por si só já impõe cautela.
A autorização também deve ser expressa e específica para a transferência de tais imóveis em nome da Srª Lucinéia (em seu nome – contrato consigo mesmo), que foi autorizada pelo Juízo a proceder à transferência de ditos imóveis, isto é, o alvará deverá autorizar expressamente a Srª Lucinéia adquirir para si os imóveis de que está encarregada de vende r(Ver artigo n. 117 do CCB).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Fevereiro de 2.010.

quarta-feira, 10 de fevereiro de 2010

Alteração de Regime de Casamento para CUB

Consulta:


01) Alteração de regime de bens averbado à margem da certidão de casamento, passando a vigorar o "regime da comunhão universal de bens".
02) Alteração do regime efetuado na vigência da Lei Federal 6.515/77, efetuado nos termos do artigo 1.639, § 2º do CCB/02.
Pergunta-se:
Como proceder em relação ao pacto antenupcial ?
Grato pela atenção
09 de fevereiro de 2010.


Resposta: Para a alteração do regime de bens de casamento é desnecessária a apresentação de escritura de pacto antenupcial, cuja exigência não esta amparada em Lei.
O pacto antenupcial é ato notarial e a alteração do regime de casamento é ato judicial.
Assim, cabe ao julgador “a quo”, apreciar o mérito do pedido, e sendo deferida a alteração do regime, desnecessário será lavrar escritura pública de pacto antenupcial.
A alteração do regime se deu através de decisão judicial, e se o Juiz do processo não exigiu a elaboração e apresentação de escritura de convenção nupcial, deliberando pela alteração do regime de bens, será desnecessário a elaboração e registro do instrumento público aludido, considerando o regime indicado na certidão de casamento do registro civil em cumprimento de determinação judicial.
Não será preciso um ato extrajudicial para confirmar um ato judicial (Sobre o tema Ver - RDI n. 57 - Doutrina Nacional – 1.6 Modificação do regime de bens do casamento – Aspectos Gerais e reflexos no patrimônio imobiliário do casal. – Luciano Lopes Passarelli, Boletim Eletrônico Irib n. 2879 de 20/03/2.007, Informativo Eletrônico Anoreg-BR n. 440/2005 e 678/2006).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Fevereiro de 2.010.

Carta de Adjudicação Compulsória

Consulta:


01) Figura na matricula como proprietária Almira Augusta de Magalhães e a ação foi proposta contra herdeiros de Almira Augusta de Magalhães.
02) O autor da ação não figura na matricula como cessionário.

Perguntas:
01) Seria necessário Alvará do Espólio de Almira?
02) Seria necessário registrar os títulos de cessões?


Respostas:

01) Não haverá necessidade de alvará judicial, pois no caso não se trata de venda voluntária. E se a ação foi movida contra os herdeiros é porque não havia inventário aberto de Almira Augusta. O Objetivo da ação de adjudicação compulsória é obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. Condenado o devedor a emitir a declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida (arts. 639 e 641 do CPC).
A carta de adjudicação é o titulo que o Juiz da execução expede a favor do exeqüente ou adjudicatário para assegurar-lhe a posse e a propriedade do bem adjudicado, investindo-o na titularidade.

02) Nos termos do item 68.2 do Capitulo XX das NSCGJSP, é vedado o registro da cessão, enquanto não registrado o compromisso de compra e venda, portanto presumo que o compromisso de c/v esteja registrado.
Porém, o registro da cessão ou das cessões dos direitos do compromisso de compra e venda é necessário porque inviável o registro de adjudicação em favor de terceiro, que não o disponente de direito inscrito (adjudicatário na carta) (Ver AC. 6.508-0 – Itu SP).
Assim, para a preservação da continuidade, impende registrar-se precedentemente ao titulo judicial a cessão dos direitos do compromisso, com o devido recolhimento do imposto devido.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Julho de 2.006.

CPR Hipoteca

Consulta:


Pergunta: Depende de anuência do credor hipotecário para constituir hipoteca em 2º grau sobre imóvel que já se encontra hipotecado por Cédula de Produto Rural (Lei 8.929/94) ?


Reposta: A Cédula de Produto Rural – CPR é titulo de crédito representativo de promessa de entrega de produtos rurais, podendo a obrigação contratada ser garantida através de hipoteca, penhor ou alienação fiduciária.
Aplica-se a CPR as normas de direito cambial (art. 10) e referido titulo poderá ser negociado nos mercados de bolsas e de balcão (art. 19).
A hipoteca (art.6º) vinculada a CPR, não tem outras regras específicas, aplicando-se-lhe os preceitos gerais da legislação regente da hipoteca cedular é de menor formalismo e maior agilidade do que as regras tradicionais do Direito Civil.
Já o artigo 18 da Lei 8.929/94 – CPR confere privilégio especial aos credores garantidos de CPR’s, pois estabelece que os bens a elas vinculados “não serão penhorados ou seqüestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro prestador da garantia real”, cabendo a estes comunicar tal vinculação a quem é de direito.
A legislação que trata das CPR’s, a exemplo de outras legislações referentes às cédulas (Rural, industrial, comercial, exportação, etc.), a rigor não impede a alienação, o que nos termos do art. 1.420 do CC. levaria a conclusão de que o imóvel poderia ser hipotecado em 2º, 3º grau (Ver também art. 1.476 CC).
Portanto, não há impedimento de que sobre o imóvel hipotecado por CPR, seja constituída outra hipoteca em 2º grau, contudo, diante das peculiaridades do caso e por tratar-se de um título sui generis, a exemplo das demais cédulas, deverá sim ser exigida a anuência do credor hipotecário (Ver AC. 464-6/9 – S.J.do Rio Preto).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Agosto de 2.006.

Cessão de Direitos Hereditários

Consulta:


Escritura de cessão de direitos hereditários e transferência de direitos de meaçã e herança, Inventário e partilha de bens deixados pelo falecimento de Pedro (falecido em 25/02/2007).
Foi casado em comunhão univesal de bens antes da Le 6.515/77 e deixou um único herdeiro filho, casado.

Bens - 02 (dois) imóveis -

Um (01) imóvel ficou pertencendo 100%, ao único herdeiro filho, casado c/ usufruto em favor da víúva.
O segundo bem imóvel - a viuva e o herdeiro filho cederam os direitos de meação e herança aos cessionários Alvim e outros.

01) Pelo artigo 982 do CPC atualmente prevê partilha por escitura pública quando as partes forem capazes e concordes, a qual constituirá título hábil para o registro de imóvel.
02) Ocorre que me foi apresentado uma escritura onde a viúva e o único herdeiro fazem a "cessão de direitos hereditários", a terceira pessoa de um dos imóveis partilhados.
03) A questão que nós levantamos é que a Lei n. 11.441 de 05.01.2007, que alterou o artigo 982 do CPC, não alterou a Lei 6.015/73, que permite o registro de escritura de "cessão de direitos hereditários".
04) a Lei maior poderá modificar a Lei específica?


Resposta: Primeiramente, cumpre esclarecer, que deve ter havido um engano na consulta, pois a LRP, não permite o registro da escritura de cessão de direitos hereditários, nem de cessão de meação.
No caso concreto, existe herdeiro único que faz a cessão dos seus direitos hereditários comparecendo na escritura também a viúva meeira na qualidade de cedente dos direitos relativos a meação, desta forma, não adentraremos na questão da cessão dos direitos constantes do artigo n. 1.793 e seus parágrafos do CC.
Em nosso sistema, as leis submetem-se a uma hierarquia e a conseqüência disso é que as leis hierarquicamente superiores não podem ser contrariadas pelas que lhes sejam inferiores. As leis hierarquicamente inferiores devem sempre guardar coerência com os princípios e regras estabelecidos nas normas superiores, sob pena de não terem aplicação (as inferiores), em razão do conflito com a norma superior (inconstitucionalidade). Também, a lei não pode ser revogada, expressa ou tacitamente, por outra que esteja em igual ou superior plano hierárquico.
A Constituição Federal, art. 59, estabelece a hierarquia das Leis.
Se num primeiro lance, é possível vislumbrar hierarquia entre as modalidades normativas do art. 59, num exame mais profundo a situação é distinta.
Certamente a Constituição é uma unidade dividida, porque contém normas que trazem, ao mesmo tempo, significados complementares (conexão de sentido) e significados independentes (identidade própria). Dentro dessa unidade, que convive com a diversidade, há um elemento de calibragem, que evita conflitos e contradições internas.
Há diferenciação de atribuições. Ela impede que ocorra a hierarquia de supra-infra-ordenação. Por isso, cada uma das espécies normativas do artigo 59, atuam em campos próprios de competência. O que se quer frisar é que cada degrau normativo incide em campos próprios.
A Lei n. 11.441/07 somente alterou a Lei 5.869/73 (CPC) de caráter geral, não alterando a Lei dos Registros Públicos, de caráter especial. (Ver parágrafo 2º do artigo 2º da LICC - Lei de Introdução ao Código Civil - " A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior").
Portanto, a Lei 11.441/07, não alterou a LRP a permitir o registro de escrituras, ainda que públicas, de cessões de direitos hereditários ou escrituras de cessão de direitos de meação.
Portanto, deve o cessionário promover o inventário de Pedro ou se habilitar no inventário do mesmo.
Como alternativa à abertura judicial do inventário, existe a possibilidade da partilha extrajudicial, oportunidade em que os herdeiros, valendo-se do instrumento anteriormente celebrado (cessão), requererão a inclusão do cessionário na divisão dos bens.
Conforme consta do item 4.7 da conclusão aprovada pelo grupo de estudos instituído pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado, quanto à prática dos atos notariais correspondentes à aplicação da Lei Federal n. 11.441/07, publicada no DOE de 08.02 pp., a promoção de inventário por cessionário, em caso de cessão de direitos hereditários, é possível.
No entanto, a escritura de cessão de direitos hereditários, assim como a de cessão de direitos de meação, não tem acesso ao RI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Maio de 2.007.

Escritura Pública de Inventário e Partilha

Consulta:


Numa escritura de inventário e partilha do espólio de “fulano”, constou a seguinte declaração:

“As partes autorizam o herdeiro e inventariante “tal”: a) alienar à quem de direito as partes ideais que possuem sobre o imóvel inventariado, assinando a respectiva escritura pública, dando quitação do preço, transmitindo posse, domínio, jus, ação e demais direitos sobre o imóvel, prestando, em nome de todos, as declarações necessárias...”
Pergunta: Quanto da alienação futura desse imóvel, será necessária procuração pública dos herdeiros outorgando poderes para venda ou a autorização acima suprirá a procuração?


Resposta: Em qualquer sentido jurídico que se lhe dê autorização, significa sempre permissão ou consentimento dado ou manifestado por certa pessoa, seja física ou jurídica, pública ou privada, para que pratique ato ou faça alguma coisa, que não seriam válidos sem essa formalidade.
Em que pese que a autorização, em certas circunstâncias, possuir o mesmo sentido de outorga ou de mandato, para alienar, hipotecar, transigir ou praticar qualquer ato que exorbitem da administração ordinária, depende de procuração com poderes especiais e expressos, nos termos do parágrafo primeiro do artigo 661 do CC.
Afigura-se não só prudente, mas também necessário e correto que seja mencionado e caracterizado na procuração, o imóvel, assim como também o preço, o valor da transmissão, uma vez que o negócio encerra valor, o que por si só já impõe cautela.
São passíveis de nulidade os negócios jurídicos realizados com procuração cujos poderes não atendam às especificações referidas.
Dessa forma, o documento (autorização) não deverá ser aceito para a alienação das partes ideais do imóvel, sendo necessário e conveniente à lavratura de procurações específicas com poderes especiais e expressos, fazendo inclusive menção a valores (preço) e condições.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de maio de 2.007.

Partilha Inventário por Escritura

Consulta:


Nosso tabelionato foi procurado para lavrar escritura pública de inventário, na qual o inventariado possui vários bens imóveis a partilhar, no entanto, alguns estão em situação irregular (área/descrição), ou seja, com processo de retificação pendente para que seja a lavrada a escritura de inventário tal qual deveria ser lavrada.
Então, surgiu uma oportunidade para os herdeiros efetuarem a venda de um dos imóveis que está com a situação regular, apto para lavrar a escritura de inventário. Assim pretendem fazê-la somente em relação a este imóvel, deixando os demais, para escritura de sobrepartilha que fariam após a regularização dos demais imóveis.
É possível a formalização do ato na forma pretendida??? Terá que ser consignado no texto existe outros bens a partilhar??
09-02-2.010.


Resposta: Levando-se em conta o artigo n. “25” da Resolução n. “35” do CNJ de 24.04.2.007, entendo, s.m.j., ser perfeitamente possível o inventário por escritura pública com partilha parcial (partilhando apenas um dos imóveis do espólio/monte mor), desde que justificando-se (na escritura) a não inclusão do (s) bem (ns) arrolado (s) na partilha, consignando-se no texto/corpo da escritura de que existem outros bens a partilhar, que se encontram em situação irregular, e que estão sendo objeto de regularização através de processo judicial ou administração de retificação, relacionando-os no título, declarando que tais bens serão objeto de sobrepartilha assim que regularizados.
Ao menos em nosso estado, tal situação é permitida conforme item n. “119” do Capítulo XIV das NSCGJSP, apesar de vedada a sonegação.
Dessa forma, será preciso verificar nas Normas (Código de) de Serviço de seu estado se há algum impedimento para tal (Ver também artigo nºs 1.040 do CPC e 1.992 a 2.001 do CCB).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Fevereiro de 2.010.


ROBERTO TADEU MARQUES

terça-feira, 9 de fevereiro de 2010

SFH Aquisição Casal e Mãe

Consulta:


Em 1987 Sr. José Carlos e s/m Adalzira e a mãe dela Irene, adquiriram imóvel urbano com financiamento da CEF.
O contrato foi então registrado na CRI anterior, sendo que na matrícula do imóvel, ficou consignado no registro da v/c do imóvel que são adquirentes José Carlos e s/m Adalzira e Irene (mãe), sem mencionar o percentual adquirido por cada um .
Agora o Sr. José Carlos apresentou um contrato (emissão/anuência da CEF) onde o casal compra 33,33% do imóvel pertencente a Srª Irene (com a devida sub-rogação da dívida hipotecaria).
É possível o registro do contrato??? Será necessário averbação na CRI anterior da proporção adquirida por cada?
05-02-2.010.


Resposta: Diante da ausência na matrícula do percentual ou fração ideal adquirido por cada um dos condôminos, necessário se faz a prévia averbação na matrícula do imóvel do percentual ou proporção adquirida por cada um.
Pois nesse caso, há de se levar em conta a participação financeira, a composição da renda de cada um para a aquisição do imóvel, e que eventualmente pode ser diferente de 1/3 ou 33,333%.
Dessa forma, até para maior segurança jurídica, será necessária a previa averbação na matricula da CRI anterior do percentual adquirido por cada um dos condôminos (Nesse sentido ver APC 474-6/4 e 712-6/1)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Fevereiro de 2.010.

segunda-feira, 8 de fevereiro de 2010

Associações Igreja e Creche Aquisição Empresa com Fins Lucrativos

Consulta:


Pergunta: Uma IGREJA e uma CRECHE (entidades sem fins lucrativos) pretendem adquirir uma EMPRESA COM FINS LUCRATIVOS – 50% de um sócio para a IGREJA e 50% de outro sócio para a CRECHE. É possível? Como?


Resposta: Qualquer atividade lícita, sem intuito econômico e que não seja contrária, nociva ou perigosa ao bem público, à segurança do Estado e da coletividade, à ordem pública ou social, à moral e aos bons costumes pode ser buscada por uma associação.
Nos termos do artigo n. 53 do CC, constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos, e nos termos do inciso IV do artigo 54 do mesmo codex o estatuto das associações deverá conter: IV – as fontes de recursos para a sua manutenção.
A associação não pode ter proveito econômico imediato, o que não impede contudo, que determinados serviços que preste sejam remunerados e que busque auferir renda para preenchimento de suas finalidades.
Considera-se entidade sem fins lucrativos (econômicos) a que não apresente “superávit” em suas contas ou, caso apresente em determinado exercício, destine referido resultado, integralmente à manutenção e ao desenvolvimento dos seus objetivos sociais.
A associação propõe-se as outras finalidades que não econômicas ou, quando visa vantagens materiais, elas não destinam precipuamente aos seus associados.
Geralmente, embora não seja regra, as sociedades têm fins econômicos; as associações não os têm, mas no caso de as associações (Igreja + creche) constituírem, ou adquirirem uma sociedade empresária, ou simples, como parece ser o caso, com fins econômicos, a finalidade econômica será dessa sociedade empresária ou simples, e não das associações.
No caso de auferirem lucros, estes serão destinados a manutenção das associações ( inciso IV do artigo 54 do CC antes mencionado), não podendo haver distribuição de lucros aos seus associados, ou mesmo diretoria.
Desta forma, a não ser por disposição estatutária das associações (igreja e creche) estas poderão constituir, adquirir, ou mesmo figurarem como sócias de sociedades empresárias ou simples com fins econômicos, ou seja desde que não haja impedimento em seus estatutos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.007.

Espólio

Consulta:


Recebemos para registro a constituição de uma empresa, onde figuram 03 Espólios como sócios da empresa. Na matrícula do imóvel no registro de imóveis, os 03 Espólios são proprietários. No mesmo instrumento de constituição, os Espólios integralizam suas partes como parte do capital social da empresa.
Qualificamos negativamente o título, alegando que os Espólios não possuem personalidade jurídica, portanto não poderiam figurar como sócios, e por conseqüência, não poderiam integralizar as partes que possuem no imóvel.
Pergunta-se: Poderá através de Alvará os Espólios transmitirem os imóveis para a inventariante, ou para os herdeiros e estes fazerem a integralização do capital?
Existiria alguma outra forma para que o imóvel seja integralizado como parte do capital social da empresa?


Resposta: Espólio é uma universalidade de bens, é a massa de bens deixada pelo de cujus e que constitui os bens da herança. Como é sabido, o espólio não pode adquirir bens por ausência de personalidade jurídica, o espólio tem personalidade judiciária (capacidade processual), e essa é a posição do CSM.
No entanto, tem se admitido a aquisição de bens pelo espólio em situações especiais como as de imóveis de que já era titular o “de cujus”, por ocasião da abertura da sucessão (compromissos de v/c) (AC 632-6/6; 16.282-0/0 ; 13.222-0/3 e 596200/5/00), ou como a declaração do domínio por usucapião (AC. 934/90) (Ver também Boletim do Irib n. 167 – O Espólio como Adquirente no Registro de Imóveis), o que justifica que os imóveis figurem em nome do espólio.
Em certas situações também pode o espólio representado pela inventariante e mediante autorização judicial (alvará) alienar bens, principalmente quando em cumprimento de compromisso de c/v anterior, contudo, não é esse o caso.
Foi correta a qualificação negativa pela serventia, e se há inventariante é porque existe inventário, e no caso concreto os bens que figuram em nome dos espólios devem ser transmitidos por herança nos autos do inventário (partilhados) para a viúva e herdeiros e estes constituírem a pessoa jurídica fazendo a conferência de bens para integralização de capital social.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Outubro de 2.007.

CND'S Pessoa Física

Consulta:


O transmitente de um imóvel que exerce a atividade de COMERCIANTE e que consta da escritura que o mesmo declarou que não está vinculado ao INSS e ao FUNRURAL, não estando, portanto, sujeito às exigências e restrições a Lei nº. 8.212/91 e do Decreto Regulamentar da Previdência Social nº. 3.048, de 06.05.99, alterado pelos Decretos Federais nº. 3.265 de 29.11.1999 e nº. 4.845 de 24.09.2003, ainda assim tem que apresentar as Certidões Negativas do INSS e da Receita Federal para poder registrar a escritura?
11/12/2007.


Resposta: No caso, pelo que pudemos entender, o outorgante vendedor vem qualificado como pessoa física comerciante, e com inscrição no CPF/MF.
A definição de comerciante é muito ampla e no dizer de Plácido E Silva designa toda pessoa que exerce o comércio, e no sentido do Direito Comercial, assinala o vocábulo toda pessoa que, tendo capacidade para exercer a mercancia, faz do comércio, por sua conta própria, sob seu nome individual ou com firma, profissão habitual.
Há pessoas que, mesmo exercendo a mercancia, não se consideram comerciantes, desde que não a fazem em nome próprio e por conta própria. Agem em nome do comerciante, são seus prepostos ou auxiliares.
Sem cogitar nas antigas, e não mais existentes firma individual, o empresário individual (CC/02) poderá existir a figura do comerciante individual (comerciante ambulante – Decreto 3.048/99 artigo 9º, parágrafo 15º, inciso III).
Nem na Lei 8.212/91, nem no Decreto 3.048/99, existe obrigatoriedade de apresentação de CND’S em nome de pessoas físicas, o fato é que estas podem sim ser equiparadas à pessoa jurídica, pois, se sabe que o conceito de empresa para o Direito Previdenciário diverge do conceito de empresa para o Direito Empresarial.
Pela legislação previdenciária, muitas pessoas físicas podem ser equiparadas à empresa, desta forma, nos casos de alienação ou oneração de bens imóveis/móveis, devem fazer a prova da inexistência de débitos ou declararem de maneira expressa que não são empregadores nem produtores rurais.
No caso concreto, apesar de o outorgante vendedor vir qualificado como “comerciante”, declarou não estar sujeito às leis previdenciárias, não sendo, portanto, necessária à apresentação das Certidões Negativas de Débito para com o INSS e Receita Federal, hoje RFB (certidões específicas (previdenciárias) e conjunta (SRF/PGFN).
Nesse sentido, Acórdão CSM 039540-0/4 – Avaré Sp. (Ver também Decreto n. 3048/99 artigo 9º, inciso V, letra “l” e parágrafo 15º inciso III; artigo 225, 16, I; Boletim Eletrônico do Irib n. 111 de 28.07.1.999 e Livro “A PREVIDÊNCIA SOCIAL E O REGISTRO DE IMÓVEIS” – Editora Safe (Sergio Antonio Fabris) 1.999 – Ulisses da Silva , páginas 98/102, DL n. 486/69, regulamentado pela Lei 64.547/69 – pequeno comerciante).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Dezembro de 2.007.

Penhora Registro

Consulta:


A penhora deverá ser averbada ou registrada? Se ato de averbação qual a forma de cobrança, considerando-se que a atual Tabela de Custas e Emolumentos prevê a inscrição de penhora como ato de registro a ser cobrado 20% do valor da tabela nº. 1, ou seja, de registro com valor declarado.
1) Nossa indagação se deve diante da decisão do E. Conselho Superior da Magistratura proferida na Apelação Cível 765-6/2, publicada em 18/01/2008, que remeteu à E. Corregedoria Geral da Justiça à decisão referente à inscrição de penhora, afirmando ser feita a cobrança das custas/emolumentos diante da falta de previsão para a cobrança na atual tabela de custas e emolumentos?


Resposta: Não há ainda em definitivo quanto às penhoras, uma posição se o ato a ser praticado é o de registro ou de averbação.
A maioria dos cartórios aqui da Capital estão praticando ato de averbação, e conforme a decisão supra citada, também assim é interpretado.
Alguns Boletins do Irib também mencionam de passagem como ato de averbação (Bol. 3.109/3.025/3125 entre outros).
Assim também foi decidido no Processo DJ-806-6/0 – São Vicente Sp., publicado no DOE de 09.01.2008 (cópia via fax).
Entretanto, há entendimentos contrários como do Dr. Ulisses da Silva (BDI 3º decêndio – Setembro/2007 nº. 27 páginas 30/31) e do Dr. Ademar Fioranelli, com quem falei ainda há pouco e que continuará a praticar o ato como o de registro até definição da E. Corregedoria Geral.
Como recentemente mudou a Presidência do Tribunal de Justiça, E. Corregedoria e equipe, a posição pode ser definida de forma diferente das decisões antes citadas.
E a informação que tenho é que alguns registradores vão procurar essa nova equipe para uma definição em definitivo, pois, há entendimentos de que a LRP, por ser lei especial não foi revogada, e também como base na LICC e ainda que as averbações somente alteram o registro.
Desta forma, sugere-se que a serventia continue praticando o ato que vinha praticando até que haja uma posição definitiva.
No caso de ser praticado o ato de averbação, ao menos aqui na Capital, os emolumentos estão sendo cobrados como o de registro, ou seja, pratica-se o ato de averbação e cobra-se os emolumentos como ato de registro (20% do previsto no item 1).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de janeiro de 2.008.

sexta-feira, 5 de fevereiro de 2010

Cédula de Produto Rural Financeira

Consulta:


Por gentileza, nos esclareça essa dúvida, se possível.

CÉDULA DE PRODUTO RURAL FINANCEIRA emitida por CARLOS, tendo entre as garantias, além da alienação fiduciária do produto da lavoura e hipoteca de bem imóvel rural, também o aval de terceiros.

Sabemos que na Cédula Rural não pode ocorrer garantia de terceiros, exceto se por sócio da empresa emitente, quando a Cédula for emitida por pessoa jurídica. De novo aquela decisão do Supremo de que tratávamos ainda ontem...

Vi a lei 8929/94 e não encontrei nela nada – especificamente – expressamente – dizendo que não pode ter garantias de terceiros. Também não vi dizer especificamente que se aplicam à CPR as mesmas regras da Cédula Rural: aliás, nesse sentido apenas refere no tocante à cobrança dos emolumentos para o registro.

Gostaria de saber se devemos ou não aplicar à CPR a mesma regra determinada pelo Supremo, no que se refere às garantias de terceiros, para a Cédula Rural.


Resposta: Considerando que a situação ainda é nova, e dependerá de outras decisões, e levando-se em consta a interpretação pelos Ministros vencedores na REsp 599.545-SP, que aplicaram a técnica de interpretação do parágrafo 3º do artigo 60º do DL 167/67, de acordo com o seu “caput”, como prevê o artigo 11º, inciso III da Lei Complementar nº 95/98, o que também foi seguido pelo nosso CSM, confirmando o precedente da lavra do Ministro Ruy Rosado.
E que apesar da CPR ter sido instituída pela Lei n. 8.929/94, e a Cédulas Rurais serem regidas pelo DL 167/67, com suas posteriores alterações, ambas tem a mesma finalidade, ou seja, o crédito rural.
E não seria sensato ou razoável, aplicar em uma excepcionado outra, pois ambas tem a mesma finalidade, e estão dentro da mesma sistemática.
Dessa arte, ao menos por enquanto, até que se haja decisão em contrário, seria de bom senso, e ao menos razoável aplicar também a CPR a mesma regra do parágrafo 3º do artigo 60º do DL 167/67, conforme decidido pelo STJ, e pelo CSM do estado.
Aliás, o próprio Irib já se posicionou nesse sentido, conforme resposta n. 5833 de 08/10/2.009.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Fevereiro de 2.010.


ROBERTO TADEU MARQUES

Permuta 2 Traslados

Consulta:


Cliente apresentou para registro escritura pública de permuta, (imóvel rural x imóvel urbano) sendo apresentado dois traslados e solicitado o registro dos imóveis em traslados diferentes (os dois imóveis estão matriculados nesta CRI), para que cada permutante fique de posse do título constando o registro do imóvel adquirido.
No entanto, existem exigências a serem cumpridas em relação a um dos imóveis (rural), sendo necessária re-raticação do título.
Assim, o cliente requereu o registro somente em relação a outro que não possui exigências a serem satisfeitas.
Considerando que o título terá que ser re-ratificado, é possível o registro conforme solicitado? Registrando-se somente um dos imóveis deixando o outro para registro após a re-ratificação???
04-02-2.010.


Resposta: Respondo positivamente a questão, pois, no caso em tela, (permuta) é perfeitamente possível o registro de somente de um dos imóveis, desde que requerido por escrito pelo interessado, para que amanhã não alegue que a serventia registrou somente um dos imóveis.
A permuta, na realidade encerra duas vendas e compra, e apesar de o artigo 187 da LRP, prever que nesse caso, pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matriculas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo, um dos negócios será qualificado positivamente e o outro negativamente, não podendo este último interferir no registro do outro que tem condições de registro.
No entanto, “ad cautelam”, será conveniente pedir ao apresentante que assine um requerimento pedindo que caso não seja possível registrar a outra transação, seja registrada apenas a sua aquisição.
Nessa linha de pensamento, conjugo com Dr. Gilberto, que dizia não ser necessário o registro simultâneo dos dois imóveis objetos da permuta.
Não se podendo criar uma regra que só valha quando os dois imóveis estejam subordinados a mesma circunscrição e que ela não tenha valor quando os imóveis estiverem em circunscrições diferentes. São dois contratos distintos, são duas vendas e compras que podem, perfeitamente, ser registradas a requerimentos de cada adquirente, em momentos diferentes.
Desta forma, no caso concreto, entendo ser perfeitamente possível a cindibilidade do título a requerimento do interessado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Outubro de 2.008.

quinta-feira, 4 de fevereiro de 2010

Compra e Venda Após Compromisso

Consulta:


Empresa Loteadora firmou compromisso de c/v de um lote com determinada pessoa pelo valor de R$ 32 Mil, e neste ficou acordado que o pagamento do preço seria efetuado em parcelas e estas corrigidas pelo IGPM. Este compromisso, nestas condições, foi devidamente registrado na matrícula.
Agora, será lavrada escritura de venda e compra deste imóvel, com a cessão dos direitos do compromisso, e a empresa quer que na escritura o valor da venda e compra conste o valor de R$ 34 Mil, pois corresponde ao valor prometido a venda com a respectiva atualização.
Eu entendo que no caso, independentemente do valor que a ser atribuído à cessão, o valor da venda e compra deverá constar valor que foi compromissado, que no caso é R$ 32 Mil, pois além de ser preço da coisa, quando o negócio efetuado, este também foi informado à Receita, na ocasião da transmissão da DOI.
Então pergunto: o imóvel compromissado por determinado valor, na oportunidade da lavratura de escritura definitiva de venda e compra, havendo ou não cessão de direitos de compromisso, o preço que for atribuído à v/c precisa, necessariamente, ser idêntico ao valor do compromisso v/c registrado????
03-02-2.010.


Resposta: Primeiramente, a promessa de compra e venda é um contrato onde o promitente-vendedor obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições e modos pactuados, comprometendo-se a outorgar a escritura de compra e venda, ou "escritura definitiva" quando do adimplemento da obrigação. Ocorrendo a satisfação da obrigação, o promissário-comprador terá direito real sobre o imóvel objeto do contrato.
A "promessa de compra e venda" pressupõe o normal cumprimento das obrigações perante o Direito Civil Brasileiro, visto que o Código Civil prevê no art. 463, que qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração definitiva, depois de concluído um compromisso de compra e venda.
A escritura definitiva é o acabamento, a ultimação do negócio jurídico de compromisso de compra e venda, em virtude do que se consideram perfeitos e acabados ou validamente concluídos.
Ademais, o compromisso de compra e venda se encontra registrado, e não se pode alterar as partes essenciais do negócio como o valor, o preço do negócio, que inclusive já foi informado a SRF através da DOI, e outorgar a escritura definitiva para corrigir o valor para maior seria alterar o valor do contato, parte essencial.
Da mesma forma, seria uma escritura de c/v (definitiva) cujo preço, valor do negócio, foi pactuado pe., que seria pago em 3 (três) ou mais parcelas corrigidas, o preço, o valor econômico do negócio não serial alterado por isso. Portanto, a posição da serventia está correta e a escritura definitiva deve ser outorgada pelo valor do negócio, ou seja pelo valor de R$ 32.000,00.

E o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Fevereiro de 2.010.

Doação com Reserva ou Instituição de Usufruto

Consulta:


Cliente de nosso tabelionato, casado sob o regime da CPB na vigência da lei 6.515/77, adquire imóvel através herança pelo falecimento do pai e agora pretende doar o imóvel para os filhos reservando usufruto para si e sua esposa.
Pergunta-se: em relação a sua esposa, pelo fato do imóvel não ser comunicável, a escritra de doação deverá ser lavrada como reserva para o doador e sua esposa ou terá que haver a doação da nua propriedade, a instituição de usufruto para sua esposa (50%) e a reserva do usufruto para sí (50%)?
01-02-2.010.


Resposta: No regime da CPB, são particulares os bens adquiridos antes e depois do casamento, por herança ou doação, bem como os adquiridos com o produto da venda de outros bens particulares.
E no caso, como o regime de casamento do casal de doadores é o da CPB, por força do artigo n. 1.659,I do CCB, a aquisição feita pelo marido não se comunicou com sua esposa.
E reservar o usufruto significa transmitir a qualquer título a propriedade, ou como impropriamente se diz, a nua propriedade, reservando-se o direito real, que passa a gravar a propriedade alienada por ato gratuito ou oneroso.
Instituir o usufruto significa o proprietário conceder o direito real em questão, a título oneroso ou gracioso.
Portanto, reserva de usufruto é uma coisa e instituição é outra, só poderá reservar quem tinha a plena propriedade, transmitindo a nua propriedade em conseqüência, reservando o usufruto.
Contudo, em qualquer caso o usufruto é registrado.
Dessa arte, no caso presente, como se trata de bem particular do marido, deverá ser feita a doação da nua propriedade para os filhos do casal, com a instituição de 50% do usufruto para a esposa e reserva de 50% do usufruto para o marido.
Faz-se o registro da doação da nua propriedade, e em seguida, far-se-á um só registro, consignando-se que o marido instituiu o usufruto sobre a metade ideal do imóvel em favor de sua esposa, e que este reservou o usufruto sobre a outra metade ideal por ele doada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Fevereiro de 2.010.

segunda-feira, 1 de fevereiro de 2010

Promessa de Doação

Consulta:


Foi-nos apresentado para registro uma Carta de Separação Consensual, cuja sentença data de 08/09/1992.
O cálculo da partilha se deu de forma igual, cada um recebeu o seu valor, ficando acordado que o separando verão que recebera dentre os valores, dois imóveis, sendo que um desses imóveis ele promete doa-lo às suas filhas, com reserva de usufruto vitalício exclusivo para si, acompanhado com a cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade (cópia anexa).
Diante de tal promessa de doação, os atos que teremos que praticar após o registro da separação/partilha atribuindo o imóvel ao separando, seriam?
1) Registro da PROMESSA DE DOAÇÃO;
2) Registro do usufruto vitalício; e
3) Averbação das cláusulas.
Ou,
Apenas o registro da promessa de doação, noticiando nesse registro que o separando prometera doar esse imóvel às filhas com reserva de usufruto para si e cláusulas, para posteriormente quando da apresentação de uma Escritura de Doação com essas condições faríamos:
1) Registro da Doação (cumprindo a promessa registrada anteriormente);
2) Registro do usufruto; e
3) Averbação das cláusulas.
Obs.: A dúvida é de que se o registro do usufruto e averbação das cláusulas se dá no momento do registro da promessa de doação ou se devemos aguardar uma escritura de Doação com essas condições?
Para essa promessa de doação deve constar do título, algum motivo justificável?
11/04/2.008.


Resposta: Em se tratando de doação, ou ela existe ou não existe, as promessas só são exigíveis nos contratos a título oneroso que são negócios jurídicos, com prestações recíprocas.
Em que pese alguns entendimentos doutrinários em contrário a promessa de doação ficaria mais no campo do direito pessoal, passível de execução da obrigação, mas não tem acesso ao registro de imóveis.
A doação deverá ser formalizada através de escritura pública ou particular (se for o caso – artigos 541/108 do CC - Ver Processo 1ª VRP – Capital – 29/10/1.980 – Fonte 001102/80 ).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Abril de 2.008.

União Estável Distrato

Consulta:


Foi-nos apresentado para registro em Títulos e Documentos, um contrato de União Estável datado de 01/08/2007, e juntamente com ele o Distrato dessa União Estável datado de 03/05/2008, ambos por instrumento particular.
Pergunta:
- Com relação ao distrato (vide cópia), é necessário que a dissolução seja processada e homologada judicialmente, ou pode ser via instrumento particular, uma vez que as partes declararam que durante a convivência comum não lograram constituir nenhum patrimônio e nem filhos?
Desde já agradecemos.


Resposta: O registro do contrato de União Estável – UE, é mais para fins de conservação, de data e probatório (validade contra terceiros) (artigos 127, VII e 132, II da LRP), a verificação pelo serventuário não terá a necessidade de ser mais profunda, devendo o titulo acessar ao RTD.
A dissolução da UE se opera como regra geral pelos seguintes modos: a) morte de um dos conviventes; b) pelo casamento; c) pela vontade das partes (artigo 7º da Lei n. 9.278/96 e 472 do CC) - e d) pelo rompimento da convivência, seja por abandono ou por quebra dos deveres inerentes à união estável (deslealdade, tentativa de homicídio, sevícia, conduta desonrosa, etc.).
Podem os conviventes elaborar o distrato por escrito (nada impedindo que o façam verbalmente), as cláusulas e condições da divisão (se houver). E este distrato poderá ser por instrumento particular (registrado ou não) ou por escritura pública.
Enfim, a dissolução (distrato) da UE poderá ser consensual, por meio de acordo judicial ou extrajudicial, por instrumento público ou particular.
No caso concreto, as partes (conviventes) optaram por realizar o distrato (dissolução) consensual pela via extrajudicial através de instrumento particular, que pode acessar ao RTD, independentemente de homologação judicial, até porque a UE não se trata de regime de casamento, e o pacto celebrado entre os conviventes seja por escritura pública ou instrumento particular, vale apenas entre eles.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Maio de 2.008.

Cédula de Crédito Bancário Registro RTD

Consulta:


O registro de Cédula de Crédito Bancário com garantia apenas de Alienação Fiduciária, é feito no Registro de Títulos e Documentos do endereço do credor, do devedor ou do local onde se encontram os bens alienados?
A cédula de crédito acima citada, rege-se pela Lei das Cédulas (10.931/04) ou pelo Art. 1.361 e seguintes do Código Civil vigente?
Desde Já agradecemos.


Resposta: A Cédula de Crédito Bancário - CCB, rege-se pelas disposições da Lei n. 10.931/04, e o artigo n. 1.361 do CC, dispõe sobre a propriedade fiduciária, logo se a garantia da CCB for alienação fiduciária de bem móvel , aplicar-se-á também o artigo citado.
A CCB, foi instituída pela medida provisória n. 1.925, e posteriormente convertida em Lei (Lei n. 10.931/04).
E em se tratando de alienação fiduciária de bem móvel, a CCB deve ser objeto de registro em RTD do domicílio das partes (parágrafo único do artigo n. 1.361 do CC e artigo n. 130 da LRP).
Tal conclusão é fruto da interpretação sistemática do parágrafo único do artigo n. 1.361 do CC, c/c o artigo129, parágrafo 5º da LRP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Junho de 2.008.

Rescisão de Doação Registro CND'S

Consulta:


Podem as partes, de comum acordo, por escritura rescindir a doação com encargos feita e devidamente registrada, restituindo a donatária a posse, domínio, ação e demais direitos sobre os imóveis à doadora ?
Atenciosamente,


Resposta: Nenhum impedimento há, quer no Código Civil, quer na Lei dos Registros Públicos, vedando que o donatário e o doador por mútuo consentimento, rescindam a doação anteriormente celebrada. Esse distrato deve ter a mesma forma do contrato (artigo n. 472 do CC). Esse novo negócio jurídico é passível de ingresso no Registro Imobiliário e o ato a ser praticado é o de registro, pois de cancelamento não se trata e esta ocorrendo nova transmissão.
Portanto, é perfeitamente o registro do título apresentado, no entanto, como está ocorrendo nova transmissão, as CND’S da SRF/PGFN, e do INSS (previdenciária), devem ser apresentadas.
Não conhecemos o teor da escritura de doação, no entanto, na escritura de rescisão da doação é mencionado o registro de hipotecas (R.2) que não constam das cópias das matriculas apresentadas na consulta.
Desta forma, para o cancelamento (baixa) das hipotecas será necessário primeiro o seu registro, para posterior cancelamento, o que deverá ser feito por erro evidente (artigo 213, I, letra “a”) sem custos para o interessado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Julho de 2.008.

Sociedade Entre Cônjuges

Consulta:


Solicitamos consulta referente à Registro de Sociedade Simples e Sociedade Simples Ltda., com os sócios casados sob regime de “Comunhão de bens”, sendo a sociedade constituída antes da vigência no novo código Civil.
Desde já, agradecemos à atenção e aguardamos o retorno.
01-09-2.008.


Resposta: As sociedades entre cônjuges nas quais estes são casados sob o regime da comunhão universal de bens - CUB (artigo n. 1.667 do CC) ou da separação obrigatória de bens - SOB (artigo n. 1.641 do CC – Sumula 377 do STF), terão que adaptar-se a nova sistemática e alterar o contrato social (artigo n. 2.031 do CC) pois se encontram irregulares.
No entanto, a norma do artigo n. 977, do mesmo codex proíbe a sociedade entre cônjuges quando o regime de casamento for um dos regimes acima citados (CUB – SOB), atingindo tanto as sociedades que se pretenda constituir assim, como as anteriormente já constituídas nessa situação.
Assim, em face do citado artigo e diante da atual posição do CSM do estado (Ver APC 585-6/0 e 676-6/6 e decisão da 1ª VRP da Capital n. 583.00.2006.154923-2), a pessoa jurídica (Sociedade Simples e Sociedade Simples Ltda) deve realizar as adaptações ao CC, especialmente ao artigo 977, com a saída de um dos cônjuges da sociedade ou a alteração do regime de bens do casamento.
A vedação aplica-se a todas as sociedades cuja natureza seja contratual. Aos tipos societários regulados pelo CC/2.002, ou seja, aplica-se a restrição do regime de bens às sociedades personificadas (sociedades simples, em nome coletivo, em comandita simples e sociedades limitadas), constituídas anteriormente ou em constituição.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Setembro de 2.008.

Cobrança de Emolumentos

Consulta:


Solicitamos a gentileza de nos orientar quanto à cobrança de emolumentos sobre:

1) Registro de Regularização de loteamento, pelo MM Juiz Corregedor Permanente;
2) O registro de lote goza de algum desconto ?

Desde já agradecemos pela atenção
24-09-2.008.


Resposta: Via de regra, as regularizações de loteamentos são feitas pelas Prefeituras Municipais (artigo 40 da Lei do Parcelamento do Solo e itens 152/155 do Capitulo XX das NSCGJSP), e mais raramente pelos adquirentes de lotes, podendo também serem realizadas pelos loteadores (item 153 do Capitulo XX das NSCGJSP).
O artigo n. 8º da Lei Estadual n. 11.331/02, diz que os Municípios são isentos dos pagamentos das parcelas dos emolumentos destinados ao Estado; à Carteira e ao custeio dos atos gratuitos do Registro Civil e Fundo Especial de Despesas do Tribunal de Justiça.
A regularização de loteamento, se realizado pela Municipalidade, teria, portanto, à exceção dos emolumentos devidos ao Oficial, isenção quanto aos demais.
No entanto, a regularização do loteamento é de interesse social, e particularmente, entendo que tendo em vista o interesse social e o espírito de colaboração, poderia, o Oficial, também isentar seus emolumentos devidos pelo registro da regularização do loteamento.
Quanto ao registro dos lotes, já houve no passado a previsão de redução de 50%, dos emolumentos em certas situações tais como:
- contratos particulares de compromissos de venda e compra oriundos de loteamentos regularizados pelas Prefeituras Municipais de conformidade com o artigo 40 e seguintes da Lei 6.766/79;
- contratos particulares e escrituras públicas de compromisso de compra e venda, não quitados de lotes isolados de loteamentos registrados, desde que seu valor venal não seja superior a 500 UFESP’S, e a sua área não ultrapasse a 300,00 m2.

Hoje na Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis já não existe mais tal previsão, existindo porem na Tabela I de Notas conforme abaixo reproduzido:
Tabela ITabelião de Notas

Notas Explicativas
o 6.1 - Se referida transação fizer parte de programas sociais, será reduzido em 20% (vinte por cento) do valor devido ao notário, conforme previsão contida no item 1 da tabela, desde que, cumulativamente, se enquadre nas seguintes hipóteses:
§ a. - a área do terreno não poderá exceder a 250,00 m²;
§ b. - a unidade residencial não poderá ter área útil superior a 70,00 m²;
§ c. - o valor da alienação não poderá ser superior a 3.000 (três mil) UFESP’s.
· 2.5 - Loteamentos regularizados ou registrados - Os emolumentos corresponderão a 50% (cinqüenta por cento) do valor previsto no item 1 da tabela, respeitado o mínimo ali previsto, pelos atos relativos a:
o a - Cumprimento de contratos particulares de compromisso de venda e compra oriundos de loteamentos regularizados pelas Prefeituras Municipais, de conformidade com o artigo 40 e seguintes da Lei Federal n. 6.766, de 19 de dezembro de 1.979;
o b - Cumprimento de contratos de compromisso de venda e compra não quitados de lotes isolados de loteamentos registrados, desde que o seu valor não seja superior a 500 (quinhentas) UFESP's e sua área não ultrapasse 300 (trezentos) metros quadrados.
Contudo, isso não vem ao caso, porque na Tabela II, relativa à Registro de Imóveis não mais existe tal previsão, devendo os emolumentos pelo registro, nesses casos serem cobrado pelo item “1” da Tabela, sem desconto.
Restando a Municipalidade lançar esses imóveis com valores venais baixos por tratar de regularização de loteamento e interesse social.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Setembro de 2.008.

Carta de Adjudicação Trabalhista

Consulta:


CARTA DE ADJUDICAÇÃO expedida em Ação de Reclamação Trabalhista movida pelo empregado contra a EMPRESA empregadora Trindade Construções Ltda – EPP.
Exige-se a apresentação das CND do INSS e Receita Federal, ou está dispensada a apresentação ?
Atenciosamente,


Resposta: Considerando o parágrafo único do Código Tributário Nacional – CTN, o inciso VIII do artigo n. 524, da Instrução Normativa MPS/SRP n. 3 de 14.07.2.005, os acórdãos nºs. 076664-0/0; 267372 e 074859-0/6 do CSM do estado, e por tratar-se de alienação forçada à apresentação das CND’S do INSS (SRP) e da SRF (RFB – certidão conjunta), estão dispensadas para o registro da carta de adjudicação expedida pela justiça Laboral. (Ver também item n. 106.1 do Capitulo XX das NSCGJSP e Salas Temáticas Irib – Tema: CND do INSS e Receita Federal – Carta de arrematação, adjudicação e desapropriação).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Outubro de 2.008.

Incorporação Registro Aumento de Terreno

Consulta:


REGISTRADA A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA a incorporadora pretende anexar ao imóvel um terreno vizinho, anda não foi feita a instituição e especificação do condomínio, pergunta-se:
O ato a ser praticado é de registro ou averbação?
A cobrança dos emolumentos se dá pela diferença do valor do terreno mais o custo global da construção?


Resposta:Registra-se a aquisição desse terreno a ser anexado ao terreno onde registrada à incorporação, averba-se a fusão das matrículas, encerram-se estas, abrindo nova matrícula para a área unificada, transportando o registro da incorporação, averbando-se em seguida as alterações havidas pelo acréscimo de área do terreno (projeto, quadro de áreas etc.).
E se não houver aumento de área construída, os atos de averbações devem sem cobrados como averbação sem valor declarado.
Caso tenha ocorrido aumento de área construída, os emolumentos devem ser cobrados como averbação com valor considerando-se o valor do terreno que acresceu mais o valor do custo global da construção que aumentou.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Outubro de 2.008. (S.J.T.)

Cancelamento da Averbação Premonitória

Consulta:


FORAM EFETIVADAS AVERBAÇÕES PREMONITÓRIAS EM TRÊS MATRÍCULAS DO EXECUTADO, pergunta-se:
Pode agora o exeqüente pedir o cancelamento da averbação em apenas um imóvel ?
Há necessidade de certidão judicial ou mandado judicial para a liberação ou pode ser apenas por requerimento do exeqüente ?
A cobrança dos emolumentos deve ser com valor declarado ou sem valor declarado ?
Atenciosamente,


Resposta: Para o cancelamento da averbação premonitório será necessária determinação judicial específica através de mandado ou certidão que contenha a informação de que da decisão que determinou o cancelamento não foi interposto recurso (artigos 250, item I e 259 da LRP – Ver também parágrafo 2º do artigo 615-A do CPC e BE do Irib n. 2.865 de 09-03-2.007).
Quanto aos emolumentos, particularmente entendo de que devem ser cobrado sem valor declarado consoante processo CG nº. 389/2.004 – Parecer 194/05-E, não publicado. No entanto, os registradores aqui da Comarca da Capital cobram a averbação do cancelamento com valor declarado a com redução de 80%, a exemplo dos casos de penhora (item 10 da Tabela).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Dezembro de 2.008.

Inventário Escritura Pública

Consulta:


Cliente de nosso Tabelionato faleceu, deixando vasto patrimônio a inventariar. Seus herdeiros são todos maiores e capazes e pretendem fazer o inventário por escritura pública (administrativo), no entanto, precisam com urgência tomar algumas providências necessárias para a administração das empresas (rede de postos de gasolina e etc).
Assim, perguntam se há a possibilidade de inicialmente fazer escritura pública somente o da nomeação de inventariante deixando a situação patrimonial para uma outra escritura.
29-01-2.010.


Resposta: Entendo que não, pois nesse caso deverá ser nomeado judicialmente um administrador provisório para representar o espólio ativa e passivamente, nos termos do artigo n. 1.797 c/c, com os artigos nºs. 985 e 986 do CPC, administrador este que permanecerá no cargo até que o inventariante seja nomeado e preste compromisso no sentido de assumir a administração do espólio até final partilha, pois esta é a forma legal e segura.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Janeiro de 2.010.